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30.03.1984 - 

Eine Orientierung für die mit Begriffen oftmals geplagten Benutzer

Miete/Leasing: Mix führt zu Verunsicherung

30.03.1984

Die Frage nach Mieto oder Leasing wird häufig vom Anwender mit der Gegenfrage beantwortet: "Was ist besser?" und "Wo liegt der Unterschied?". Diese Unsicherheit ist verständlich. Beide Vertragsformen weisen gleiche Wesensmerkmale auf und haben den gleichen Ursprung: die Nutzungsüberlassung. Dennoch wird am Markt Leasing und Miete getrennt und als Alternative angeboten. Andererseits zeigt die Vertragsgestaltung in der Praxis eine Mischung aus beiden Vertragsformen, so daß der Eindruck entsteht, es handele sich um das gleiche. Dr. Klaus Messelhäußer, zuständig für Verkauf und Vertragsabwicklung bei CPU in Frankfurt, stellt in diesem Bericht die beiden Begriffe einander gegenüber.

Bei einer vergleichenden Betrachtung ist es sinnvoll, typische Mietverhältnisse den typischen Leasingverhältnissen gegenüberzustellen. Aus dieser isolierten Sicht lassen sich dann die Konsequenzen für den Anwender auch bei Mischformen besser darstellen. Wichtig für das Verständnis ist die Kenntnis der Existenz zweier Rechtsebenen in der Bundesrepublik - Zivilrecht und Steuerrecht. Daraus resultiert, daß es zwei Arten von Eigentum gibt: das zivilrechtliche und das wirtschaftliche. Der zivilrechtliche Eigentümer einer Sache muß nicht notwendigerweise auch deren wirtschaftlicher Eigentümer sein. Der wirtschaftliche Eigentümer muß den Miet- oder Leasinggegenstand aktivieren und einen entsprechenden Schuldposten passivieren. Dieser Schuldposten hat Dauerschuldcharakter und unterliegt der Besteuerung nach Gewerbekapital und Gewerbeertrag.

In einem Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter eine Sache in einem zum vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und diesen Zustand für die Dauer des Mietverhältnisses zu erhalten. Der Mieter verpflichtet sich, den vereinbarten Mietzins zu entrichten. Er wird von der Zahlung des Mietzinses frei, wenn und solange die Mietsache mit einem Fehler behaftet ist, der den vertragsmäßigen Gebrauch verhindert.

In diesen typischen BGB-Mietverhältnissen übernimmt der Vermieter die Preis- und Sachgefahr. Dies bedeutet:

- der vereinbarte Mietzins wird durch eine Veränderung der Herstellungs- und Anschaffungskosten nicht verändert (die Miete wird in Mark-Beträgen, nicht als Prozentsatz

von den Herstellungs- und Anschaffungskosten vereinbart},

- der Mietzins ist nur dann zu entrichten, wenn die der Mietsache zugesicherten Eigenschaften auch tatsächlich realisiert werden (ist die EDV-Anlage funktionstüchtig oder wird die zugesicherte Leistung nicht erreicht, kann die Mietsache ohne Kosten an den Vermieter zurückgegeben werden oder der Mietzins vermindert werden; darüber hinaus kann der Mieter Schadenersatz verlangen).

Zwischen der Höhe des Mietzines und der als fest vereinbarten Mietdauer besteht kein unmittelbarer Zusammenhang. Der Vermieter wird die Höhe des Mietzinses aufgrund seiner Erwartungen festlegen, um während der wirtschaftlichen Nutzungsdauer der Mietsache die Herstellungs- oder Anschaffungskosten zuzüglich Finanzierungskosten und Ertrag zu amortisieren. Seine Einschätzung der wirtschaftlichen Nutzungsdauer kann von der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer (Afa-Zeit) abweichen. Das Mietangebot des Vermieters wird sich deshalb auch an den Wiedervermarktungschancen nach Ablauf der Mietzeit orientieren. In der Praxis werden häufig Mietverträge abgeschlossen, bei denen Mietzins und Mietdauer nur zu einer teilweisen Amortisation der Kosten führen.

In einem typischen BGB-Mietvertrag sind spezielle Kauf- oder Mietverlängerungsoptionen regelmäßig nicht enthalten. Der Mieter kann den Mietvertrag in aller Regel nach Ablauf der vereinbarten Mietdauer zum gleichen oder geringfügig verminderten Mietzins fortsetzen. Bei dieser Vertragsgestaltung trägt der Vermieter als zivilrechtlicher Eigentümer alle Risiken der Mietsache, auch wenn er durch Objektversicherungen und Herstellerwartungsgarantien diese Risiken eingrenzen kann. Er trägt darüber hinaus das Finanzierungsrisiko für die durch den Mietzins nicht gedeckten Restwerte. Da spezielle Kauf- oder Mietverlängerungsoptionen nicht bestehen, ist der Vermieter auch regelmäßig wirtschaftlicher Eigentümer der Mietsache.

Grundlage typischer Leasingverhältnisse ist das Finanzierungsleasing, das auch Gegenstand des "Leasingsurteils" des BHF und der hinlänglich bekannten Leasingerlasse der Finanzverwaltung wurde. Eine zivilrechtliche Würdigung des Finanzierungsleasings ist bisher erst in Ansätzen durch die Urteile des Bundesgerichtshofes erkennbar.

Finanzierungsleasing als Vertragsform sui generis vereinigt demnach Wesensmerkmale der BGB-Miete und des Kaufes in sich. Der Leasinggeber verpflichtet sich in einem Vertrag, dem Leasingnehmer einen Leasinggegenstand zur Nutzung zu überlassen. Der Leasingnehmer verpflichtet sich, die Raten an den Leasinggeber zu entrichten. Insoweit besteht Übereinstimmung zur BGB-Miete. Jedoch werden im Leasingvertrag die Preis- und Sachgefahr auf den Leasingnehmer übertragen. Danach wird die vereinbarte Leasingrate wird durch eine Veränderung der Herstellungs- oder Anschaffungskosten entsprechend verändert. Die Leasingrate wird regelmäßig als Prozentsatz vereinbart.

Außerdem ist die Leasingrate unbeschadet des Zustandes und der Funktionsfähigkeit des Leasinggegenstandes zu entrichten. Gemäß der Rechtsprechung des BGH ergeben sich hierbei jedoch Einschränkungen, wenn der Lieferant oder Hersteller des Leasinggegenstandes zugleich auch Leasinggeber ist.

Zwischen der Höhe der Leasingrate und der Leasingdauer besteht folgender Zusammenhang: Die zwischen dem Leasingnehmer und dem Leasinggeber vereinbarten Zahlungen (Leasingraten, Abschlußzahlungen und/oder Andienungswerte) führen in allen Fällen mindestens zu einer vollen Amortisierung der Herstellungs- und Anschaffungskosten

und der Finanzierungskosten. Ausgehend von den Leasingerlassen und den daraus resultierenden wirtschaftlichen Bedingungen ergibt sich eine enge Anbindung der Leasingdauer an die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer (amtliche Afa-Dauer). Regelmäßig wird deshalb eine Leasingdauer vereinbart, die 90 Prozent der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer umfaßt.

Da bei der Vertragsform des Leasing der Finanzierungscharakter in den Vordergrund rückt, werden dem Leasingnehmer häufig spezielle Kauf- und Leasingverlängerungsoptionen eingeräumt.

Bei dieser Gestaltung typischer Leasingverhältnisse überträgt der Leasinggeber als wirtschaftlicher Eigentümer die Risiken des Leasinggegenstandes auf den Leasingnehmer. Der Leasingnehmer wird diese Risiken durch Versicherungen und Wartungsverträge eingrenzen. Aus dieser Sicht wird Leasing zu Recht mit einer gleichartigen Darlehensfinazierung verglichen. Es stellt sich die Frage, ob der Leasinggeber auch wirtschaftlicher Eigentümer des Leasinggegenstandes ist. Allerdings kommt es darauf an, daß die in den Leasingerlassen vorgegebenen Gestaltungsregeln exakt beachtet werden, damit nicht der Leasingnehmer wirtschaftlicher Eigentümer wird.

Mischformen von BGB-Miete und Leasing ergeben sich aus der Variation der Fragen nach folgenden Kriterien, wobei die Variation auch die konkrete Gestaltung zum Beispiel der Optionen beinhalten kann:

- Wer trägt die Preis- und Sachgefahr?

- Besteht ein strenger Zusammenhang zwischen Mietdauer, Mietzins und amtlicher Afa-Dauer?

- Werden besondere Kauf- und Mietverlängerungsoptionen eingeräumt?

Anwender werden die Entscheidung für die eine oder andere Form der Nutzungsüberlassung von den sich aus dieser Form ergebenden wirtschaftlichen Folgen abhängig machen. Eine der am wenigsten gewünschten Folgen ist die Zeitrechnung des wirtschaftlichen Eigentums zum Mieter oder Leasingnehmer Über diese Zurechnungsfrage entscheidet nicht die formale Ausgestaltung des Miet- oder Leasingvertrages, sondern die tatsächliche oder unter den wirtschaftlichen Gegebenheiten zu erwartende Vertragsdurchführung. Merke: Auch aus einem BGB-Mietvertrag kann ein Mietkaufvertrag werden, wenn die tatsächliche Vertragsdurchführung wie ein verdecktes Ratenkaufgeschäft wirkt. Damit sind auch bei der Beurteilung von Mietverträgen die in den Leasingerlassen genannten Regeln zu beachten. Dies gilt insbesondere dann, wenn im Mietvertrag die Sachgefahr auf den Mieter übertragen wurde.

Unter der Voraussetzung, daß sowohl bei Miete als auch bei Leasing eine Gestaltung gewählt wird, die eine Zurechnung des wirtschaftlichen Eigentums zum Mieter/Leasingnehmer ausschließt, sollte die Auswahlentscheidung wesentlich durch die Nutzungsanwendung und nicht vordergründig durch die Höhe von Mietzins oder Leasingrate beeinflußt werden.

Ein Anwender wird sich für die Miete entscheiden, wenn:

- die voraussichtliche Nutzungsdauer für den Mietgegenstand geringer ist als die Afa-Zeit,

- nach Ablauf der Mietdauer eine weitere Nutzung nicht zu erwarten ist

- Aufwand durch Beschaffung, Installation, De-Installation und Verwertung nach Nutzungsbeendigung vermieden werden soll,

- Technologieänderungen zu erwarten sind.

Ein Anwender wird sich für Leasing entscheiden, wenn:

- die voraussichtliche Nutzungsdauer gleich oder länger ist als die Afa-Zeit,

- eine Nutzung nach Ablauf der Leasingdauer nicht auszuschließen ist,

- Technologieänderungen von untergeordneter Bedeutung sind.