Unter Betriebspflicht versteht man auf dem Gebiet der Gewerberaummiete die Verpflichtung des Mieters, die angemieteten Räume während genau festgelegter oder doch bestimmbarer Öffnungszeiten beziehungsweise Kernöffnungszeiten zu dem im Mietvertrag festgelegten Gebrauchszweck für das Publikum offen zu halten, persönlich und/oder mit Hilfe von Mitarbeitern zu betreiben und ein angemessenes Waren- und/oder Dienstleistungsangebot bereitzuhalten.
Darüber, ob und gegebenenfalls in welchem Umfang der Mieter zum Gebrauch der Mietsache verpflichtet ist, sagt unser Mietrecht nichts aus. Auch der Schutz der berechtigten Vermieterinteressen kennt keine Betriebspflicht. Eine solche Betriebspflicht muss vielmehr ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart werden, damit sich der Vermieter auf diese Pflicht berufen kann.
In Einkaufszentren gang und gäbe
Gerade bei der Vermietung von Ladenlokalen in Einkaufszentren wird diese Betriebspflicht fast ständig vereinbart. Denn das Interesse des Vermieters läuft nicht nur daraufhin hinaus, den Mietzins zu erhalten, sondern er will auch erreichen, dass das Mietobjekt nicht durch Nichtbenutzung in seinem Marktwert sinkt. Nur dann ist ein sich nach außen als Gesamtobjekt darstellendes Einkaufszentrum für die potenzielle Kundschaft, die hier ihren Einkaufsbedarf umfassend decken will, interessant. Und auch nur dann wird es dem Vermieter gelingen, den Mieterbestand langfristig an sich zu binden.
Allein die Sorge des Vermieters um die Erhaltung des Kundenstamms und der Attraktivität des Mietobjekts genügen aber nicht, um daraus eine Betriebspflicht des Mieters abzuleiten. Ein Mieter kann hierzu nur durch eine besondere Vertragsvereinbarung zum Betrieb des Gewerbes innerhalb der Mieträume verpflichtet werden. Dies geschieht regelmäßig durch fertig vorformulierte Klauseln im Mietvertrag. Gerade Lebensmittelsupermärkte werden dadurch als "Zugpferd" für das Einkaufscenter gebunden.
Fällt dann die Rentabilität des Geschäfts in den Mieträumen weg, ist der Mieter gleichwohl verpflichtet, bis zum Ende der vertraglich vereinbarten Mietzeit das Geschäft zu betreiben. Denn diese Rentabilität fällt grundsätzlich in die wirtschaftliche Risikosphäre des Mieters. Während nämlich der Vermieter das Risiko der Vermietbarkeit der Mietsache trägt, fällt dem Mieter das Risiko der Gewinnerzielung im angemieteten Objekt zu.
Die vom Mieter einzuhaltenden Öffnungszeiten werden regelmäßig im Mietvertrag festgelegt. Entweder sind die Öffnungszeiten konkret benannt, oder sie orientieren sich an den gesetzlichen Ladenöffnungszeiten. Setzt der Gesetzgeber nach Abschluss des Mietvertrages die Ladenschlusszeiten herab, so muss der Mieter seine Öffnungszeiten auch entsprechend verlängern. Dies jedenfalls dann, wenn das Vermieterinteresse erkennbar dahingehend auszulegen ist, dass das Mietlokal möglichst lange geöffnet sein soll.
Das kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn die Attraktivität des Einkaufscenters gerade darin besteht, die Kundschaft nicht nur umfassend, sondern möglichst auch in den Abendstunden oder an den Samstagnachmittagen zu versorgen. Betriebsferien sind dann genauso unzulässig wie betriebsinterne Ruhetage.
Verletzt der Mieter diese vertraglich vereinbarte Betriebspflicht, dann kann der Vermieter
- die Erfüllung der Betriebspflicht,
- den Mietzins und
- Schadenersatz wegen Verletzung der Betriebspflicht
verlangen.
Weiterhin kann er
- das Mietverhältnis fristlos kündigen (Oberlandesgericht Düsseldorf, Az.: 10 W 153/96) und
- zusätzlich Schadenersatz im Falle der Kündigung verlangen.
Treuwidrig handelt ein Vermieter, der an der Betriebspflicht festhält, regelmäßig nur dann, wenn die anderen Ladenlokale eines Einkaufszentrums oder einer Shop-in-Shop-Einheit infolge massiver Mieter- flucht weit gehend unbesetzt sind und eine Rücksichtnahme auf andere Mieter die Offenhaltung dieses Mieterbetriebes nicht mehr erfordert. (jlp)