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Der Bundesgerichtshof hat am 13.3.2013, XII ZR 34/12 eine ausgesprochen wichtige Entscheidung getroffen. Nach dieser Entscheidung beendet die Kündigung eines Insolvenzverwalters den Mietvertrag auch hinsichtlich der Mitmieter, wenn in einem gewerblichen Mietverhältnis über das Vermögen des Mieters das Insolvenzverfahren eröffnet worden ist. Der Bundesgerichtshof hat dies aus dem Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses begründet.
Geklagt hatte ein Vermieter, der mit einem Mieter einen gewerblichen Mietvertrag abgeschlossen hatte, ca. zweieinhalb Jahre später trat der Beklagte als weiterer Mieter in diesen Mietvertrag ein. Im Februar 2009 wurde über das Vermögen des ursprünglichen Mieters das Insolvenzverfahren eröffnet, der Insolvenzverwalter kündigte Ende April 2009 das Mietverhältnis zum 31.7.2009.
Im September 2009 teilte der Kläger der Beklagten mit, dass er von seinem Vermieterpfandrecht Gebrauch mache, und verschaffte sich Ende Oktober 2009 Zutritt zu den Räumlichkeiten. Er verwertete die darin vorgefundenen Gegenstände. Der Kläger verlangte nun die rückständige Miete für September 2009 und begehrte hilfsweise Nutzungs- bzw. Schadenersatz.
Die Klage hatte in allen Instanzen keinen Erfolg. Begründet hat der Bundesgerichtshof dies als letzte Instanz damit, dass dem Kläger gegen den Beklagten weder ein Anspruch aus § 535 Abs. 2 BGB auf Mietzahlung für September 2009 zusteht, noch ein Anspruch auf Nutzungs- oder Schadenersatz.
Durch die Kündigung des Insolvenzverwalters ist das Mietverhältnis wirksam zum 31.7.2009 beendet worden, dies ergibt sich aus dem Sonderkündigungsrecht des Insolvenzverwalters aus § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO.
Der BGH hat betont, dass es umstritten ist, ob durch die Kündigung gemäß § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO nur der Insolvenzschuldner aus dem Mietvertrag ausscheidet oder aber das Mietverhältnis insgesamt beendet wird und hat sich der überwiegenden Auffassung in Rechtsprechung und Literatur angeschlossen, wonach bei einer Kündigung durch den Insolvenzverwalter immer das gesamte Mietverhältnis beendet wird.
Letztendlich folge dies aus dem Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses und der Unteilbarkeit der Verpflichtung des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung.
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