Kündigungsfristen bei der Geschäftsraummiete

24.10.1997
MÜNCHEN: Das gewerbliche Mietrecht weist gravierende Unterschiede zum Wohnraummietrecht auf. Hier hat der Gesetzgeber einen weitaus geringeren Schutz für Geschäftsraummieter vorgesehen. Vor allem betrifft das die Festlegung von Kündigungsfristen im Mietvertrag.

MÜNCHEN: Das gewerbliche Mietrecht weist gravierende Unterschiede zum Wohnraummietrecht auf. Hier hat der Gesetzgeber einen weitaus geringeren Schutz für Geschäftsraummieter vorgesehen. Vor allem betrifft das die Festlegung von Kündigungsfristen im Mietvertrag.

Kündigungsschutz

Bei einem Wohnraummietverhältnis hat der Mieter nach unserem Recht einen sehr umfassenden Schutz. Ohne einen Kündigungsgrund, zum Beispiel Eigenbedarf, kann der Vermieter dem Mieter die Wohnung nicht kündigen. Und selbst wenn er einen Kündigungsgrund hat, gibt es gestaffelte Kündigungsfristen von drei bis zwölf Monaten, je nach Dauer der Wohnzeit. Einen derart umfassenden Mieterschutz gibt es im Bereich des gewerblichen Mietrechts nicht. Hier wurde vom Gesetzgeber immer die Auffassung vertreten, daß der Geschäftsraummieter eines solchen Schutzes nicht bedarf. Das Wachsen eines Betriebes, der Rückgang des Geschäftserfolges oder die geänderte Verkehrsanbindung des Geschäftslokals erfordere vielmehr für Vermieter und Mieter gleichermaßen flexiblere und damit kürzere Kündigungsfristen.

In der Zwickmühle ist meistens der Mieter eines neuen Geschäftslokals. Einerseits will er den neuen Standort absichern und langfristig ausbauen, andererseits gibt es Unsicherheiten über den Geschäftserfolg und über die Geeignetheit des gerade ausgewählten Standortes. Das Gesetz hilft ihm in diesem Entscheidungskonflikt wenig.

Verlängerung der Kündigungsfrist

Einerseits hat sich die früher geltende gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten für den Mieter von Geschäftsräumen aufgrund veränderter Marktverhältnisse als zu kurz erwiesen. Deshalb wurde durch eine Gesetzesänderung im Jahre 1994 die Kündigungsfrist verlängert, um dem Mieter ausreichenden Handlungsspielraum für die Suche nach angemessenen Ersatzräumen zu sichern. In ñ 565 BGB heißt es so jetzt: "Bei einem Mietverhältnis über Geschäftsraum ist die Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Kalendervierteljahres für den Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig." Damit wurde die vierteljährliche Kündigungsfrist zu einer nunmehr sechsmonatigen erweitert. Lediglich für gewerblich genutzte unbebaute Grundstücke, etwa Parkplätze, verbleibt es bei der alten Dreimonatsfrist. Andererseits ist aber auch diese Neuregelung nicht zwingend. Die Mietvertragsparteien eines Geschäftslokals können auch andere Fristen vereinbaren. So sind die Kündigungsregelungen dispositiv, das heißt es können kürzere oder längere Kündigungsfristen vereinbart werden. Selbst unterschiedliche Kündigungsfristen für Vermieter oder Mieter sind möglich.

Ungleiche Mietvertragsparteien

Nur bei völlig ungleichen Kündigungsrechten und Pflichten für die eine und die andere Mietvertragspartei hat die Rechtsprechung Schranken auferlegt. So beispielsweise wenn eine Mietvertragsseite an den Mietvertrag 30 Jahre gebunden ist, der andere aber jederzeit mit einer halbjährlichen Kündigungsfrist das Mietverhältnis beenden kann. Ähnlich liegt es auch, wenn es ein Mieter trotz fester Laufzeit des Vertrages in der Hand hat, kurzfristig einseitig die Kündigung zu erklären und gleichzeitig praktisch unbegrenzt ein Optionsrecht ausüben kann. Hier liegt dann von der einen oder anderen Seite ein Gestaltungsmißbrauch vor.

Lange Kündigungsfristen für gewerbliche Mieter

Für den Mieter sind im Regelfall zu kurze Kündigungsfristen nicht empfehlenswert. Die Suche nach einem neuen Geschäftslokal, die richtige Auswahl unter verschiedenen neuen möglichen Standorten sind dabei nur einige Faktoren. Auch kommt ein Räumungsverkauf am alten Standort, die Trennung von Mitarbeitern oder Umbauten im neuen Geschäftsraum in Betracht. Für welchen Weg, sprich: Kündigungsfristen, sich der Mieter schließlich entscheidet, hängt von seinem Können und auch ein bißchen vom Glück ab. Oder aber der Vermieter diktiert ihm die Laufzeit und Kündigungsfrist, weil er nur unter diesen von ihm gewählten Bedingungen überhaupt bereit ist, einen Mietvertrag abzuschließen. (jlp)

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