MÜNCHEN: Der Standort eines Fachhandelsgeschäfts ist ein wichtiger Erfolgsfaktor im täglichen Kampf um die Kunden. Bei immer geringeren Margen ist es der Alptraum jedes Händlers, wenn die Konkurrenz in unmittelbarer Nachbarschaft die Zelte aufschlägt. Wie kann man den Mietvertrag gestalten, um zu verhindern, daß gleich nebenan der Mitbewerb um die Kundschaft buhlt?
Bei der Geschäftsgründung und der damit verbundenen Standortsuche spielen zwei Faktoren immer eine große Rolle. Einmal kann es sich um einen relativ isolierten Standort - geschützt vor jeglicher Konkurrenz - handeln, und zum anderen um einen Standort, bei dem bereits eine Vielzahl von Betrieben geballt beieinanderliegen. Im letzteren Fall kann der einzelne Betrieb mehr Umsatz erzielen, da durch eine Vielzahl von Geschäften auch mehr Kunden angezogen werden. Für den Geschäftsinhaber wirft diese Situation aber ernsthafte Probleme dann auf, wenn zum Beispiel die "liebe" Konkurrenz sich in den gleichen Standort, beim gleichen Vermieter oder gleichen Eigentümer einmietet.
Mietvertrag
Den Vermieter trifft die prinzipielle Pflicht, den Mieter gegenüber Konkurrenz zu schützen. Die Rechtsprechung erkennt heute allgemein an, daß diese Verpflichtung selbst dann besteht, wenn keine ausdrückliche mietvertragliche Vereinbarung hierüber getroffen wurde (OLG Frankfurt, Az. 6 U 68/87; LG Karlsruhe, Az. 8 0 436/89; OLG Celle, Az. 2 U 99/91). Der Konkurrenzschutz wird dabei aus der mietrechtlichen Vorschrift des ñ 535 BGB abgeleitet, die den Vermieter zur "Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs" der Mietsache verpflichtet. Dieser selbst im Mietvertrag liegende Konkurrenzschutz des Mieters bedeutet jedoch nicht, daß der Vermieter gehalten wäre, vom Mieter jeglichen fühlbaren oder unliebsamen Wettbewerb fernzuhalten.
Abgrenzung
Konkurrenz im Sachbereich liegt vor, wenn zwei Betriebe als Hauptartikel gleiche Waren vertreiben. Jedoch liegt sie nicht vor, wenn der Absatz der Geschäftsbetriebe sich nur in den Nebenartikeln überschneidet. Man spricht insoweit auch vom Kern- und Randsortiment, wobei die Abgrenzung im Einzelfall oft Schwierigkeiten bereiten kann. In einer Großstadt werden dabei geringere Anforderungen an den Konkurrenzschutz gestellt als in kleineren Orten. In Einkaufszentren ist eine detaillierte Sortimentsverteilung dagegen unumgänglich. Hier gilt, daß Überschneidungen im Randsortimentsbereich regelmäßig in Kauf genommen werden müssen.
Dem räumlichen Umfang nach erstreckt die Konkurrenzschutzv-erpflichtung sich lediglich auf dasselbe Gebäude beziehungsweise Grundstück. Ausnahmsweise können aber auch unmittelbar angrenzende Grundstücke, soweit sie im Eigentum des Vermieters stehen, vom Konkurrenzschutz umfaßt sein (OLG Düsseldorf, Az. 10 U 165/91).
Vertragsgestaltung
Eine Vereinbarung über den Konkurrenzschutz in Geschäftsraummiet-verträgen kommt vor allem bei der Vermietung eines Gebäudes an mehrere Geschäftsleute oder bei der gewerblichen Vermietung mehrerer, räumlich zusammenliegender Gebäude in Betracht. Sinn des Konkurrenzschutzes ist es, Sortimentsüberschneidungen zu vermeiden und die Ertragsfähigkeit des Geschäftsbetriebes des Mieters zu erhalten. Einem guten Konkurrenzschutz kommt daher für den Mieter existentielle Bedeutung zu.
Vermieter und Mieter sollten sich daher regelmäßig für eine ausdrückliche vertragliche Regelung entscheiden. Wählen die Vertragspartner die Gewährung von Konkurrenzschutz, so sollte diese Klausel im Hinblick auf die sich insbesondere im Einzelhandel immer stärker überschneidenden Branchen präzise gefaßt werden. Eine Klausel, die etwa lautet: "Dem Mieter wird Konkurrenzschutz für das Mietobjekt gewährt", ist zu generell und überhaupt nicht aussagekräftig. In der mietrechtlichen Vertragsgestaltung sollte sich vielmehr der Vermieter gegenüber dem Erstmieter verpflichten, an keinen Zweitmieter mit gleicher Warengruppe zu vermieten. Umgekehrt muß der Vermieter den Zweitmieter vor Konkurrenz schützen, indem er eine Sortimentsänderung des Erstmieters an seine vorherige Zustimmung knüpft. Um Mißverständnissen vorzubeugen, sollten die vom Konkurrenzschutz umfaßten Sortimente (vor allen Dingen die Hauptsortimente, die dem Geschäft das Gepräge geben) so detailliert wie möglich im Mietvertrag niedergeschrieben und damit vereinbart werden. Schließlich ist darauf hinzuweisen, daß es dem Vermieter aber auch möglich ist, seine Konkurrenzschutzpflicht auszuschließen. Hier ist dann ganz besondere Vorsicht angebracht.
Kann oder will der Vermieter diesen Konkurrenzausschluß dem Mieter nicht zubilligen, so ist er verpflichtet, den Mieter ausdrücklich auf diesen Umstand, der jedenfalls von der Gesetzeslage ganz entscheidend abweicht, hinzuweisen (LG Karlsruhe, Az. 8 0 436/89). Unzulässig wäre ein solcher Ausschluß des Konkurrenzschutzes aber, wenn sich der Mieter eines Ladengeschäftes zum Beispiel einer strengen Sortimentsbeschränkung bei gleichzeitiger Betriebspflicht unterwirft, und er im Gegenzug hierzu keinen adäquaten Konkurrenzschutz erhält. Dies wäre dann eine unzulässige einseitige Knebelung zu Lasten des Mieters.
Folgen
Ansprüche der konkurrierenden Mieter untereinander auf Beachtung des Konkurrenzschutzes bestehen nicht, da diese nicht in vertraglichen Beziehungen zueinander stehen. Der betroffene Mieter kann nur vom Vermieter verlangen, daß dieser den Mitbewerber zur Unterlassung auffordert und gegebenenfalls weitere Schritte bis zur fristlosen Kündigung unternimmt. Mißachtet der Vermieter schuldhaft die eingeräumten Konkurrenzschutzrechte, macht er sich zudem schadensersatzpflichtig.
Resümee
Je besser man schon im Vorfeld aufpaßt, desto eher ist man vor unliebsamer Konkurrenz geschützt. (jlp)