In der Praxis kommt es häufiger vor, dass ein Haus mit mehreren Wohnungen teilweise zu eigenen Wohnzwecken und teilweise zur Vermietung vorgesehen ist. Wird der Erwerb teilweise mit Darlehen finanziert und zum anderen Teil mit Eigenmitteln bestritten, so muss es das Ziel sein, die Schuldzinsen in höchstmöglichem Umfang dem vermieteten Bereich zuzuordnen. Dadurch sind sie als Werbungskosten abzugsfähig. Gleiches gilt, wenn der Erwerb zu 100 Prozent durch Darlehen finanziert wird. Bei dieser Zuordnung sind Fehler möglich, die eine steuerliche Anerkennung der Schuldzinsen beeinträchtigen. Der hierzu ergangenen Rechtsprechung der Finanzgerichte hat der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 01.04.2009 (Az.: IX R 35/08) einen weiteren Baustein hinzugefügt.
Ein Ehepaar erwarb im Jahr 2002 von der Mutter des Klägers ein Mehrfamilienhaus. Dieses hatte die Mutter vor dem Kauf in 6 Eigentumswohnungen aufgeteilt. Die Aufteilung war zum Zeitpunkt des Kaufs grundbuchlich noch nicht vollzogen.
Zwei von den sechs Wohnungen wurden zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Sie umfassen 388 qm Wohnfläche. Das gesamte Haus hat eine Wohnfläche von 689 qm. Im Notarvertrag waren die Kaufpreise für die vier vermieteten Wohnungen mit insgesamt 305.000 Euro festgelegt. Dieser Wert entsprach nach Feststellungen des Finanzgerichts den Verkehrswerten.
Der Kaufpreis für die größeren selbst genutzten Wohnungen betrug 150.000 Euro und lag damit deutlich unter dem Verkehrswert. Die Anschaffung des Hauses wurde voll fremd finanziert. Ein Darlehen von 150.000 Euro wurde den beiden selbst genutzten Wohnungen zugeordnet. Mit zwei weiteren Darlehen von insgesamt 305.000 Euro wurden die vermieteten Wohnungen bezahlt. Alle drei Darlehen wurden über das Girokonto des Klägers überwiesen. Am Tag darauf überwies der Kläger den Gesamtkaufpreis von 455.000 Euro auf das Konto seiner Mutter.
Der Fall wurde bis vor den Bundesfinanzhof getragen, der entschied: Richtig gemacht hatten die Kläger, dass sie einen separaten Darlehensvertrag zum Erwerb der Anschaffungskosten der beiden selbst genutzten Wohnungen geschlossen hatten. Allerdings sah der Bundesfinanzhof einen Fehler darin, dass alle Darlehensbeträge zunächst auf ein Girokonto des Klägers geflossen waren, von wo er den Gesamtkaufpreis in einer Summe an die Verkäuferin überwies.