Was tun bei Mietmangel?

Baulärm, Heizungsdefekt oder Schimmelbefall: Leicht kommt es zu Beeinträchtigungen rund um das Mietobjekt. Bei vielen Privatmietern ist die Toleranzgrenze gering. Auch Gewerbemieter sind schnell verärgert, denn sie sehen ihren Geschäftsbetrieb gefährdet. Schnell stellt sich die Frage, inwieweit es sich um einen Mangel handelt, der eine Minderung oder Zurückbehaltung der Miete rechtfertigt. Betroffene sollten nicht unüberlegt handeln. Häufig kommt es zum Streit mit dem Vermieter, der nicht selten in gerichtlichen Auseinandersetzungen gipfelt.

Ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) ist für viele Mieter und Vermieter von Bedeutung. Die Richter haben die Voraussetzungen für eine Zurückbehaltung der Miete aufgrund von Mängeln konkretisiert. Im vorliegenden Fall (Az.: VIII ZR 330/09) hatte ein Vermieter seinem Mieter gekündigt, weil dieser in zwei aufeinanderfolgenden Monaten mit seiner Miete im Verzug war. Der Mieter widersprach der Kündigung mit dem Verweis auf Schimmelbefall in der Wohnung. Der BGH entschied zugunsten des Vermieters: Der Mieter habe den Mangel nicht rechtzeitig angezeigt. Erst nachdem der Vermieter über den Mangel informiert ist, können anstehende Mietzahlungen zurückbehalten werden. Das Gesetz sah eine Anzeigepflicht bislang nur für die Mietminderung vor. Mit dem aktuellen BGH-Urteil gilt gleiches nun auch für die Zurückbehaltung.

Grundsätzlich ist zwischen dem Recht zur Minderung und dem Zurückbehaltungsrecht zu unterscheiden. Mieter können beide Rechte nebeneinander geltend machen. Welche Form einer Kürzung ratsam ist, hängt immer von den Bedingungen im Einzelfall ab. Eine berechtigte Minderung reduziert die Miete endgültig. Das Zurückbehaltungsrecht berechtigt zur vorläufigen Einbehaltung eines Mietanteils. Die zurückbehaltene Summe kann bis zu fünfmal höher als der berechtigte Minderungsbetrag sein. Hierdurch kann der Mieter einen enormen Druck auf den Vermieter ausüben und ihn zur zügigen Mängelbeseitigung bewegen. Solange die Beeinträchtigung anhält, kann der Mieter nicht in Zahlungsverzug kommen. Der einbehaltene Betrag ist nach Beseitigung der Mängel an den Vermieter nachzuzahlen.

Mieter sollten ihre Rechtsansprüche genau prüfen, aber nicht um jeden Preis durchsetzen. Ein überzogenes Vorgehen wird schnell zum Bumerang. Bei einer unberechtigten Minderung oder Zurückbehaltung kann der Mieter in Zahlungsverzug geraten. Für einige Vermieter ist dies ein willkommener Anlass, sich vom Mieter zu trennen. Eine Gegenwehr ist oft zwecklos. Oft sprechen Vermieter neben der fristlosen gleich auch eine ordentliche Kündigung aus. Die Beurteilung von Mietmängeln bietet einen großen Interpretationsspielraum. Mieter und Vermieter sollten in jedem Fall systematisch vorgehen und ihre Handlungsoptionen sorgfältig prüfen (siehe nachfolgende Praxistipps).