Was Mieter beachten sollten
Mieter sollten eine Minderung oder Zurückbehaltung der Miete genau prüfen. Es empfiehlt sich, folgende Schritte einzuhalten, um Ansprüche wirksam geltend zu machen.
1. Voraussetzungen prüfen:
Nicht jeder Mangel rechtfertigt eine Minderung oder Zurückbehaltung der Miete. Die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache muss durch den Mangel erheblich eingeschränkt sein. Kleine Beeinträchtigungen wie Risse in Kacheln oder eine defekte Glühbirne im Hausflur erfüllen die Voraussetzungen in der Regel nicht. Ausgeschlossen sind auch Mängel, die der Mieter ganz oder teilweise selbst verschuldet hat. Im Zweifelsfall empfiehlt sich die Rücksprache mit qualifizierten Beratern.
2. Mangel anzeigen:
Mieter müssen einen Mangel zunächst dem Vermieter melden. Erst dann ist eine Minderung bzw. Zurückbehaltung der Miete rechtmäßig. Die Anzeige sollte schriftlich und am besten per Einschreiben erfolgen. Wird der Mangel im Rahmen eines Vor-Ort-Termins angezeigt, ist das Treffen sicherheitshalber zu protokollieren. Im Streitfall muss der Mieter nachweisen, dass der Vermieter eine Mängelanzeige erhalten hat. Unterbleibt eine Mitteilung, riskiert der Mieter zudem Schadenersatzzahlungen für Folgeschäden.
3. Rechte geltend machen:
Erst nach erfolgter Mängelanzeige kann die Miete gemindert oder zurückbehalten werden. Viele Mieter kürzen vergleichsweise hohe Summen. Schnell addieren sich die Beträge auf eine Höhe von zwei Monatsmieten. Erweist sich eine Kürzung als unrechtmäßig, besteht Zahlungsverzug und der Vermieter kann fristlos kündigen. Mieter sollten deshalb sorgfältig abwägen, wie sie vorgehen. Eine Alternative ist die Zahlung unter Vorbehalt: Der Mieter zahlt weiterhin die volle Miete, vermerkt aber seinen Anspruch auf Mietminderung. Ein Hinweis auf dem Überweisungsträger reicht nicht aus. Es sollte eine schriftliche Mitteilung an den Vermieter erfolgen, deren Zugang quittiert wird. Darin ist zu konkretisieren, welcher Betrag bei unterlassener Mängelbeseitigung - rechtlich zulässig - gemindert wird.