Was Vermieter beachten sollten
Vermieter sind einer Minderung oder Zurückbehaltung der Miete nicht schutzlos ausgeliefert. Sie sollten ihre Handlungsoptionen systematisch abwägen.
1. Mängelanzeige prüfen:
Der Vermieter muss auf Grundlage der Mängelanzeige alle notwendigen Entscheidungen zur Mängelbeseitigung treffen können. Auch eine nicht spezifizierte Mängelanzeige ist ernst zu nehmen. Der vermeintliche Mangel sollte in Absprache mit dem Mieter in Augenschein genommen werden. Dann ist der Mangel durch geeignete Maßnahmen nachhaltig zu beseitigen, gegebenenfalls nach Sicherung von Beweisen. Pro forma sollte der Vermieter einer angekündigten oder bereits umgesetzten Minderung widersprechen. Die Durchsetzung von etwaigen Zahlungsansprüchen sollte bis zur endgültigen Klärung der Mangelursache und des Mangelausmaßes zurückgestellt werden.
2. Sachverhalt aufklären:
Es ist zu prüfen, ob der Mangel auch auf das Verschulden Dritter zurückzuführen ist. Dann können Regressansprüche in Betracht kommen. Ferner ist zu prüfen, ob der Mieter ganz oder teilweise für den Mangel verantwortlich ist. Ist dies nachweisbar, ist der Vermieter gegebenenfalls von seiner Gewährleistungshaftung befreit. Typisches Beispiel: Der Mieter hat ohne Absprache Veränderungen an der Mietsache vorgenommen. Zwar ist der Mieter für einen Mangel darlegungs- und beweispflichtig. Doch der Vermieter trägt die Beweislast dafür, dass die Mangelursache beim Mieter zu suchen ist. Im Zweifelsfall sollte ein Sachverständiger hinzugezogen werden.
3. Rechte ausschließen:
Ein lediglich unerheblicher Mangel begründet keine Gewährleistungsrechte des Mieters. Wenn der Mieter den Mangel schon bei Vertragsabschluss kannte und sich keine Rechte vorbehalten hat, darf er die Miete nicht mindern. Zudem stehen ihm keine Schadenersatz- oder Aufwendungsersatzansprüche - etwa für die eigene Mängelbeseitigung - zu. Weiterer Fall: Keine oder eine nur unzureichende Mängelanzeige können dazu führen, dass der Mieter sein Minderungs- und Zurückbehaltungsrecht verliert. Gerät der Mieter in Annahmeverzug, weil er die vom Vermieter konkret angebotene Mängelbeseitigung nicht annimmt oder gar verweigert, befindet sich der Vermieter nicht im Verzug mit der Mängelbeseitigung. Ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters entfällt. Gleichwohl kann der Mieter die Miete weiterhin mindern. Gegen die Minderung kann der Vermieter allerdings vorgehen, wenn sie gegen Treu und Glauben verstößt.
Der Autor Burkhard Raffenberg ist Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentums-recht bei der DHPG Dr. Harzem & Partner KG.
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