Wegerecht

Darf ich über das Grundstück meines Nachbarn laufen?

Renate Oettinger ist Diplom-Kauffrau Dr. rer. pol. und arbeitet als freiberufliche Autorin, Lektorin und Textchefin in München. Ihre Fachbereiche sind Wirtschaft, Recht und IT. Zu ihren Kunden zählen neben den IDG-Redaktionen CIO, Computerwoche, TecChannel und ChannelPartner auch Siemens, Daimler und HypoVereinsbank sowie die Verlage Campus, Springer und Wolters Kluwer.
Wegerechte sind häufig Anlass für Streit, Ärger und Rechtsunsicherheit. ChannelPartner erklärt, welche Rechte und Pflichten Sie haben.

Hat Ihr Haus, Garten oder Grundstück einen Anschluss zu einer öffentlichen Straße oder einem öffentlichen Weg? Dann zählen Sie zu den Glücklichen! In der Praxis gibt es aber viele Fälle, in denen ein Grundstück nur über das eines Nachbarn zu erreichen ist. Und das ist oft Anlass für Streit, Ärger und Rechtsunsicherheit. Die Arag-Experten erläutern die Rechtslage.

Der Zutritt auf ein fremdes Grundstück ist nur im Rahmen der üblichen Benutzung gestattet und darf nicht übermäßig betrieben werden.
Der Zutritt auf ein fremdes Grundstück ist nur im Rahmen der üblichen Benutzung gestattet und darf nicht übermäßig betrieben werden.
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Baugrund ohne Zufahrt

In den vergangenen Jahren sind die Preise für Baugrundstücke erheblich gestiegen. Da gilt für viele Häuslebauer: Aus eins mach zwei! Zur Straße hin steht ein Haus auf dem Grundstück, der abgetrennte hintere Teil wird ein weiteres Mal bebaut – und hat dann keinen Anschluss an das öffentliche Wegenetz mehr. Für solche Fälle schreibt der Gesetzgeber vor, dass den Eigentümern des hinteren Grundstücks der Zugang gestattet wird. Das geschieht über ein sogenanntes Wegerecht. Es ist das Recht, ein fremdes Grundstück zum Zweck des Durchganges oder der Durchfahrt zu nutzen. Das Wegerecht tritt in Kraft, wenn ein Grundstück von der Straße aus nicht direkt erreichbar ist.

Gewohnheitsrecht vs. Grunddienstbarkeit

Die Grunddienstbarkeit legt grundsätzlich fest, welche Rechte ein Eigentümer eines Grundstücks einem andern gewähren muss und ist im BGB (§ 1018) geregelt. Ein Wegerecht leitet sich jedoch nicht automatisch aus einem Gewohnheitsrecht ab. Wenn Sie beispielsweise schon jahrelang den Weg Ihres Nachbarn nehmen, um auf Ihr Grundstück zu gelangen, bedeutet das nicht, dass Ihnen das Wegerecht auch zusteht.

Damit das Wegerecht rechtsgültig wird, muss es als Grunddienstbarkeit ins Grundbuch eingetragen werden. Das hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil im Januar 2020 erneut klargestellt (Az. V ZR 155/18). Der BGH kassierte damit ein Urteil des Oberlandesgerichts Köln, das entschieden hatte, dass sich aus einer "langjährigen tatsächlichen Übung der Eigentümer oder berechtigten Nutzer" solch ein Gewohnheitsrecht ergebe. Laut BGH kann es dagegen zwar in "speziellen Fällen" ein Wegerecht aus Gewohnheit geben, nicht aber im Verhältnis einzelner Grundstücksnachbarn untereinander.

Damit das sogenannte Wegerecht - der Durchgang über das Grundstück eines anderen, um auf den eigenen Besitz zu gelangen - rechtsgültig ist, muss es als Grunddienstbarkeit ins Grundbuch eingetragen sein. Ein privatrechtlicher Vertrag bietet nur bedingt Sicherheit, ein Gewonheitsrecht ergibt sich nur in seltenen Fällen.
Damit das sogenannte Wegerecht - der Durchgang über das Grundstück eines anderen, um auf den eigenen Besitz zu gelangen - rechtsgültig ist, muss es als Grunddienstbarkeit ins Grundbuch eingetragen sein. Ein privatrechtlicher Vertrag bietet nur bedingt Sicherheit, ein Gewonheitsrecht ergibt sich nur in seltenen Fällen.
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Wann solche "speziellen Fälle" vorliegen, machte der BGH 2008 klar, als er über einen Streitfall in Ostfriesland zu entscheiden hatte. Neu zugezogene Anwohner wollten damals den parallel zu Entwässerungskanälen (sogenannten Inwieken) verlaufenden Zugang zu anderen Grundstücken sperren. Allerdings handelt es sich bei dem "Inwiekenrecht" um ein spätestens seit Mitte des 19. Jahrhunderts örtlich geltendes Gewohnheitsrecht, das in der Zeit auch von Behörden und Gerichten nahezu ausnahmslos als allgemein verbindliches Recht angesehen wurde. Es war also nicht nur im Verhältnis einzelner Grundstückeigentümer untereinander, sondern allgemein üblich, entlang der Kanäle einen Randstreifen als Zugang für die Nutzer der dahinter liegenden Grundstücke freizuhalten.

Grundsätzlich ist es auch möglich, einen privatrechtlichen Vertrag mit dem Besitzer des Nachbargrundstücks zu schließen, in dem die Bedingungen zur Wegenutzung geregelt sind. Allerdings gelten die darin vereinbarten Nutzungsrechte nur so lange, wie der Vertrag. Wenn der gekündigt wird, verfällt auch das dadurch eingeräumte Recht. Das geht auch aus dem BGH-Urteil vom Januar 2020 deutlich hervor.

Vertragliche Vereinbarungen

Wenn ein Wegerecht in einem privatrechtlichen Vertrag zwischen zwei Grundstückseigentümern vereinbart wird, gilt dies nur zwischen den Parteien, die den Vertrag geschlossen haben. Wechselt eines der Grundstücke den Besitzer, stehen Neuverhandlungen an. Ein Wegerecht kann auch mündlich vereinbart werden. Solche Regelungen "per Handschlag" sind genau so wirksam wie schriftliche Vereinbarungen.

Pflichten des Inhabers eines Wegerechtes

Wem ein Wegerecht zusteht, der muss dieses schonend ausüben. Der Zutritt auf dem fremden Grundstück ist nur im Rahmen der üblichen Benutzung gestattet und darf nicht übermäßig betrieben werden. Was unter einer "übliche Benutzung" im Einzelfall zu verstehen ist, hängt auch davon ab, was sich auf dem Grundstück befindet. Die "übliche Benutzung" eines Einfamilienhauses sieht anders aus als die für einen landwirtschaftlichen Betrieb. Die Bedingungen sind Verhandlungssache: Wer ist zum Beispiel für die Instandhaltung des Weges zuständig und wer übernimmt im Winter das Räumen und Streuen? Wurde nichts vereinbart ist – bei einer alleinigen Nutzung – der zur Durchfahrt berechtigte Eigentümer des hinteren Grundstücks für Räumungs- und Instandhaltungsarbeiten verpflichtet (BGH V ZR 42/04). Man kann aber auch etwas anderes vereinbaren.

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Notwegerecht

Wenn ein Grundstück keine Verbindung mit einem öffentlichen Weg hat, dann kann der Eigentümer von den Nachbarn verlangen, dass sie die Benutzung ihres Grundstücks dulden müssen, bis der Missstand, zum Beispiel durch eine eigene Zufahrt, behoben ist. Wo dieser Weg verläuft und wie er benutzt werden darf, wird notfalls durch ein Gericht entschieden.

Übrigens muss man die Nachbarn, über deren Grundstück der Zugang führt, dafür finanziell entschädigen. Über die Höhe der Entschädigung entscheidet ebenfalls ein Gericht: Je größer der Nachteil für die Nachbarn, desto höher die Entschädigung. Das kann auch dazu führen, dass keine Entschädigung gezahlt werden muss, falls die Nachbarn durch die Zufahrt oder den Fußweg keine Nachteile erleiden.

Der Durchgang zu Grundstücken, die nicht über öffentliche Wege oder Straßen zu erreichen sind, gibt oft Anlass für Streit und Ärger.
Der Durchgang zu Grundstücken, die nicht über öffentliche Wege oder Straßen zu erreichen sind, gibt oft Anlass für Streit und Ärger.
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Befristetes Notwegerecht

Auch für Grundstücke, die eigentlich über einen eigenen Zugang verfügen, kann für einen begrenzten Zeitraum das Bedürfnis bestehen, das Nachbargrundstück zu nutzen. In so einem Fall kommt ein befristetes Notwegerecht in Betracht. In einem konkreten Fall beabsichtigten Grundstückseigentümer Baumaßnahmen auf ihrem Grundstück durchzuführen. Zur Durchführung der Maßnahmen war es erforderlich, dass für diesen Zeitraum das Grundstück der Nachbarn benutzt wird.

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Das zuständige Gericht gewährte dieses Notwegerecht und urteilte, dass der Klageantrag, mit dem das zeitlich befristete Notwegerecht geltend gemacht wird, nicht auch den genauen Umfang und den kalendarischen Zeitraum der Inanspruchnahme des fremden Grundstückes anzugeben braucht. Die Richter befanden, dass es einem Grundstückseigentümer weder möglich noch zumutbar ist, bereits vor der gerichtlichen Feststellung des Duldungsrechtes Handwerker zu beauftragen und mit diesen einen Zeitplan für die Ausführung der Arbeiten zu vereinbaren (OLG Frankfurt/Main, Az.: 4 W 72/08).
Quelle: www.arag.de

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