Niedrige Kapitalmarkzinsen und eine wachsende Inflationsgefahr rücken wertbeständige Immobilien in den Fokus von Privatinvestoren. Viele übersehen dabei, dass vermeintlich private Immobiliengeschäfte schnell zur Steuerfalle werden können. Werden Grundstücke, Häuser oder Wohnung binnen fünf Jahren weiterverkauft, schauen die Finanzbehörden besonders kritisch hin. Kann der Fiskus einen gewerblichen Immobilienhandel nachweisen, sind kräftige Steuernachzahlungen fällig. Es ist deshalb wichtig, bei Immobilienaktivitäten einige Richtlinien einzuhalten.
Grundsätzlich haben Privatinvestoren eine gute Argumentationsbasis. Maßgeblich ist die so genannte "Drei-Objekt-Grenze", die der Bundesfinanzhof (BFH) aufgestellt hat. Wer mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren privat veräußert, wird vom Fiskus als "gewerblicher Grundstückshändler" eingestuft. Die Konsequenz: Für alle verkauften Objekte ist der Veräußerungsgewinn zu versteuern und es ist neben Einkommen- auch Gewerbesteuer zu entrichten. Zudem müssen alle vorgenommenen Abschreibungen nachversteuert werden. Zählen auch denkmalgeschützte Immobilien mit erhöhten Abschreibungsmöglichkeiten zum Eigentum, fordert der Fiskus schnell sechsstellige Beträge nach.
Immer wieder versucht die Finanzverwaltung, die "Drei-Objekt-Grenze" in Frage zu stellen und selbst bei einzelnen Immobilientransaktionen die Gewerbesteuer einzufordern. Ein Musterurteil des Bundesfinanzhofs hat die Position von Immobilieninvestoren allerdings gestärkt. Das BFH-Urteil (IV R12/07) stellt klar: Immobilienverkäufe zweier Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbR), die identische Gesellschafter haben, dürfen nicht addiert werden. Auch Angehörige der Baubranche sind mit ihren Immobilientransaktionen nicht per se gewerblich tätig. Voraussetzung dafür ist, dass beim Kauf noch keine "unbedingte Veräußerungsabsicht" vorlag. Hierfür liegt die Beweispflicht bei den Finanzbehörden. "Der Fiskus lauert auf Fehler der Immobilieninvestoren", warnt DHPG-Wirtschaftsprüfer Klaus Altendorf. Er hat das Investoren-freundliche BFH-Urteil gemeinsam mit seinem Kollegen, Rechtsanwalt Gereon Gemeinhardt, erstritten. Altendorf rät: "Im Zweifelsfall sollten Kapitalanleger ihr Engagement vorab rechtlich und steuerlich prüfen lassen."
Ausnahme von der "Drei-Objekt-Grenze"
Werden Immobilien geerbt und innerhalb von fünf Jahren verkauft, gilt die Beschränkung durch die "Drei-Objekt-Grenze" nicht. Dies gilt, solange der Erblasser weder einen gewerblichen Grundstückshandel betrieben, noch der Erbe diesen fortgeführt hat. Vorsicht: Bei vorweggenommener Erbfolge muss die "Drei-Objekt-Grenze" eingehalten werden.
Kritische Immobilien-Deals erkennen und umgehen
Private Immobilienverkäufe müssen nicht zur Steuerfalle werden. Die Gerichte haben die Rechte von privaten Verkäufern grundsätzlich gestärkt. Wer einige Grundregeln beachtet, kann sich vor steuerlichen Nachforderungen des Finanzamts schützen.
1. Keinen Weiterverkauf planen:
Schon der Verkauf einer einzigen Immobilie kann vom Fiskus als gewerblich eingestuft werden. Bedingung hierfür ist, dass der Käufer ein Objekt bereits mit der unbedingten Absicht zur Weiterveräußerung erworben hat - beispielsweise nach erfolgreicher Renovierung. Ist dem privaten Verkäufer dies nicht nachzuweisen, kann er sich getrost auf die "Drei-Objekt-Grenze" berufen.
2. Routinen vermeiden:
Bereits ein einzelner Immobilienverkauf kann auf eine Wiederholung hindeuten. Werden ähnlich einer Bauunternehmung verschiedene Wohneinheiten nacheinander renoviert, wird der Fiskus sofort misstrauisch. Verdächtig ist vor allem, wenn viele unterschiedliche Einzeltätigkeiten für die Vertragserfüllung nötig sind. Privatinvestoren sollten aufwendige Bau-Projekte besonders kritisch prüfen.
3. Spielraum schaffen:
Die "Drei-Objekt-Grenze" gilt pro Person. In der Summe dürfen Eheleute sechs Immobilienobjekte binnen der Fünf-Jahres-Frist ohne Gewerbesteuer veräußern. Auch die Auslagerung von Immobilienverkäufen in unterschiedliche Gesellschaften bürgerlichen Rechts ist denkbar. Laut Bundesfinanzhof ist jede GbR selbst bei identischen Gesellschaftern prinzipiell steuerrechtlich getrennt zu behandeln. Hierbei ist jedoch zu berücksichtigen, dass für die Gesellschafter auch die anteilig zugerechneten Objekte im Sinne der "Drei-Objekt-Grenze" gelten.
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