Mit Super-Niedrigzinsen von zwei Prozent unter dem normalen Zins werben einige Finanzassekuranzen in Zeitungsanzeigen für unschlagbare Baufinanzierungen. Wer unterschreibt, bekommt zwar ein Darlehen zu den niedrigen Zinsen und auch 100 Prozent der Summe ausgezahlt. Doch nach fünf Jahren kommt das böse Erwachen. Nach einer Niedrig-Festzinsphase wird ein nachgelagertes Disagio (Aufgeld) von zehn Prozent an die Bank fällig. Bei einer Kreditsumme von 250.000 Euro also 25.000 Euro auf einen Schlag.
Ist das Betrug? Nein, denn in den Verträgen steht ganz klar: "Die Zinsrate verbilligt sich auf Kosten der Rückzahlungssumme." Der Fachmann weiß hier sofort: Aha, auf die Kreditsumme kommt später ein Disagio obendrauf. Viele Laien verstehen dagegen nur Bahnhof und die Vermittler nutzen das laienhafte Wissen der Kunden schamlos aus.
Im Verkaufsgespräch werden andere Dinge angesprochen. Zum Beispiel, dass man den Kredit gar nicht tilgen muss. Das werde über eine Lebensversicherung erledigt, in die man nur 50 Prozent der Kredithöhe einzahlen müsse, um dann nach 20 oder 25 Jahren den Kredit ablösen zu können.
An die Bank zahle man nur die niedrige Zinsrate. Warum diese Rate weit unter Marktwert liege, wird nicht mit dem Disagio erklärt, sondern mit dieser Lebensversicherung. Was nicht unbedingt falsch ist: Denn die Beiträge zum Kapitalaufbau der Lebenspolice finden im ausgewiesenen Effektivzins des Darlehens keine Berücksichtigung. Der für den Kunden teure Haupttrick allerdings zur Zinssenkung, das oben drauf gesetzte Disagio, wird nicht erwähnt.
Ein Kredit-Opfer berichtet
Ein Kredit-Opfer berichtet dem Finanznachrichtendienst GoMoPa.net:
Zitat:
Mir wurde dieser günstige Zins so erklärt, dass in Verbindung mit einer Lebensversicherung finanziert wird. Das anschließend unterbreitete Finanzierungs-Angebot sah hervorragend aus. Der Berater prüfte die Finanzierungsmöglichkeiten sofort vor Ort und entschied dann, ob er einen Darlehensantrag ausfüllt und seine neuen Kunden, also uns, mit der aufwendigen Beschaffung aller nötigen Unterlagen beauftragt. Der Lebensversicherungsantrag wurde dann auch noch schnell ausgefüllt, damit die Lebensversicherung schon einmal prüfen könne, ob man als Antragsteller überhaupt genommen würde. Eventuell wegen eines zu schlechten Gesundheitszustands könnte ein Antrag auch einmal abgelehnt werden. Die Lebensversicherung diente als Tilgungsersatz. Alles schien bis hierhin absolut seriös und üblich.
Hatte der Vermittler seine Opfer erst einmal am Haken, ließ er sie gehörig lange zappeln. Das Opfer zu GoMoPa:
Zitat:
Als die mündliche Zusage bezüglich der Finanzierung seitens der Bank vorlag und wir als zukünftige Bauherren mittlerweile nach einigen Wochen in Zeitnot gerieten, weil doch alles etwas länger dauerte als gewöhnlich, kam der Berater endlich auf einen Sprung rein, um schnell den Darlehensvertrag unterzeichnen zu lassen. Dies würde jedoch das letzte sein vor Auszahlung des Darlehens. Da wir Vertrauen zueinander gefasst hatten, wurde der Vertrag von uns nur schnell überflogen und dann unterzeichnet. Erst als die Bank fünf Jahre später eine Zahlung von 12.500 Euro (zehn Prozent von dem aufgenommenen und ausgezahlten Kredit in Höhe von 125.000 Euro) verlangte, fielen die Kreditnehmer aus allen Wolken.
Das Opfer zu GoMoPa:
Zitat:
Wir sahen uns dann den Darlehensvertrag etwas genauer an und stellten fest, dass wir ziemlich übel übers Ohr gehauen wurden. Es war immer von einer 100%-Finanzierung die Rede gewesen. Und auch in unserem Darlehensantrag ist von einer Auszahlung in Höhe von 100% die Rede. Im Vertrag war dann im Bankendeutsch auch davon die Rede, dass sich die Zinsrate verbilligt auf Kosten der Rückzahlungssumme. Diese beträgt nach Ablauf der Zinsfestschreibungsphase von 5 oder 10 Jahren 5 bis 10 Prozent mehr als die ausgezahlte Darlehenssumme. Wir mussten zahlen. Und verstanden nun, warum sich hierdurch die monatlich zu zahlenden Zinsen des Darlehens verringerten und der liebe Berater deutlich günstigere Zinsen anbieten konnte als seine Konkurrenz.
Tipp
Bei so einer wichtigen Entscheidung sollte der Darlehensantrag und -vertrag genauestens studiert und von einem unabhängigen Berater (nicht dem Berater der finanzierenden Bank oder sonst irgendeinem daran profitierenden Vermittler) geprüft werden.
Auch sollte eine Entscheidung niemals unter Zeitdruck getroffen werden. Daher nehmen Sie eher einen eventuell schlechteren Zins in Kauf, als sich durch einen drängenden Berater oder eine Bank unter Zeitdruck setzen zu lassen. Erst wenn alle Fragen und alle Details geklärt wurden, sollten Sie sich binden.
Das Problem beim Disagio: Der Kredit wird nicht über die benötigte Kreditgesamtsumme aufgenommen, sondern in der Summe erhöht. Er wird also nicht über 100 Prozent des Betrags abgeschlossen, sondern über 110 Prozent. Ausgezahlt werden aber trotzdem nur 100 Prozent. Dadurch wird die Kreditzahlung in der Zeit gestreckt, die monatlichen Raten können sinken. Aber: Die Kreditgesamtkosten steigen nicht unerheblich. Ein Disagio verlagert die Kosten sozusagen an den Schluss der Finanzierung.
Immobilien-Kreditnehmer sollten vom Disagio Abstand nehmen.
Baudarlehen nicht mit Lebensversicherung tilgen
Auch vor der Tilgung des Baudarlehens mit einer Lebensversicherung wird gewarnt. Eckehard Balke, Baufinanzierungsberater der Verbraucherzentrale Thüringen:
Zitat:
Wer seine Immobilie mit einer Kombination aus Darlehen und Lebensversicherung finanzieren will, muss unter Umständen mit zusätzlichen Kosten rechnen. Bei dieser Finanzierungsform zahlt der Darlehensnehmer während der Kreditlaufzeit nur die Zinsen. Statt der Tilgung zahlt er gleichzeitig in eine Kapitallebensversicherung einen bestimmten Betrag ein, mit dem das Darlehen am Ende der Laufzeit, in der Regel nach 20 bis 25 Jahren, abgelöst wird.
Diese Rechnung geht aber nur auf, wenn die prognostizierte Ablaufleistung aus der Versicherung auch tatsächlich zur Rückzahlung des Baudarlehens reicht. Fällt die Auszahlungssumme geringer aus, als vom Finanzberater versprochen, entsteht eine mehr oder weniger große Finanzierungslücke, die bei Vertragsabschluss oftmals nicht deutlich wurde. Da fast alle Lebensversicherer ihre Überschussbeteiligungen drastisch gekürzt haben, scheint diese Kombipackung deshalb mehr als fraglich. (oe)
Quelle: www.anwalt-suchservice.de (PM GoMoPa.net vom 14.03.10)