Was seitens eines EU-Ausländers bzw. eines Staatsbürgers der Bundesrepublik Deutschland oder einer juristischen Person mit Sitz in der Bundesrepublik Deutschland zu beachten ist, erläutert die Zagreber Rechtsanwältin Vlatka Cikac vom VDA - Verband Deutscher Anwälte e. V. mit Sitz in Stuttgart.
Erwerb einer Immobilie in Kroatien vor dem 1. Februar 2009
Vor in-Kraft-Treten der Änderungen des Gesetzes über das Eigentum und andere dingliche Rechte (im Folgenden: GERD) (NN/Amtsblatt 146/08) bedurften die EU-Ausländer zum Erwerb einer Immobilie in der Republik Kroatien die Zustimmung des Justizministers. Sofern dieselbe nicht erteilt wurde, wurden die Rechtgeschäfte zum Erwerb einer Immobilie für nichtig erklärt. Dieses Zustimmungserfordernis besteht für EU-Ausländer seit 1. Februar 2009 nicht mehr.
Änderung des GEDR vom 1. Februar 2010
Am 1. Februar 2009 trat nämlich aufgrund des Assoziierungsabkommens mit der EU eine Änderung des GEDR in Kraft, wonach EU-Ausländer das Grundeigentum in Kroatien in der Regel unbeschränkt erwerben können. Dies bezieht sich sowohl auf natürliche als auch auf juristische Personen.
Das zuvor notwendige Zustimmungsverfahren ist damit weggefallen und die einzige Ausnahme bezieht sich auf landwirtschaftliche Flächen, was durch ein Sondergesetz (Gesetz über Landwirtschaftsgelände) geregelt ist, sowie ebenfalls auf die geschützten Teile der Natur nach Maßgabe eines Sondergesetzes (Gesetz über den Naturschutz).
Zum besseren Verständnis soll Folgendes hervorgehoben werden:
a) für landwirtschaftliche Flächen im Sinne des Gesetzes über Landwirtschaftsgelände werden die nachfolgenden landwirtschaftlichen Flächen gehalten: Acker, Gärten, Wiesen, Weideland, Obsbäume, Olivenhaine, Weingärten, Teiche, Schilffelder und Moore, sowie anderes Gelände, das der landwirtschasftlichen Produktion zugeführt wird; während
b) das Gesetz über den Naturschutz in die geschützten Gebiete Folgendes einreiht: strenges Naturschutzgebiet, Nationalpark, ein Sonderreservat, Naturpark, Regionalpark, Naturdenkmal, eine bedeutende Landschaft, ein Waldparkpark, ein Denkmal der Parkarchitektur (z. B. Park, Botanischer Garten …).
Konvalidierung juristischer Gesetze (z. B. der Liegenschaftskaufverträge)
Mit den Änderungen des GERD wurde auch verordnet, dass jedes Rechtsgeschäft, dessen Ziel der Eigentumserwerb an einer Immobilien in Kroatien ist, welches von einem Staatangehörigen oder einer juristischen Person aus EU-Mitgliedstaat als Erwerber bis zum In-Kraft-Treten dieser Änderung abgeschlossen wurde, konvalidiert, und zwar sofern das Rechtsgeschäft und allgemeine Voraussetzungen für die Gültigkeit dieses Rechtsgeschäfts erfüllt sind.
Diese Änderung ist auf jeden Fall geeignet für alle, die keinen Erfolg bei der Erwirkung der Zustimmung beim zuständigen Ministerium hatten. Es ist gleichzeitig anzunehmen, dass alle mit der Konvalidierung ihrer Liegenschaftskaufverträge erfassten Personen diese Gelegenheit ausgenutzt haben und die Eintragung des Eigentumsrechts in die Grundbücher vorgenommen haben.
Besonderheiten bezüglich des Kaufs eines Ferienhauses in Kroatien
Während für den Kauf eines Appartements (einer Wohnung) seitens der EU-Ausländer die Erfüllung mancher besonderer Bedingungen nicht gefordert wird (bis auf die Einreichung einer Abschrift des Reisepasses / eines Auszugs aus dem Gerichtsregister, woraus ersichtlich ist, dass die Rede von einem Staatsbürger / einer juristischen Person aus den Ländern, die EU-Mitglied sind), ist die Situation bei Kauf von Häusern / Wochenendhäusern anders.
Mit Rücksicht auf die Tatsache, dass sogar für die EU-Ausländer eine Ausnahme besteht, laut welcher dieselben das Eigentumsrecht auf Landwirtschaftsgelände nicht erwerben können, was durch ein Sondergesetz (Gesetz über Landwirtschaftsgelände) geregelt ist, sowie ebenfalls auf die geschützten Teile der Natur nach Maßgabe eines Sondergesetzes (Gesetz über den Naturschutz), wird bei der Einreichung eines Antrags auf die Eintragung des Eigentumsrechts beim zuständigen Amtsgericht, die Einreichung der zusätzlichen Unterlagen gefordert, und zwar:
a) Bescheinigung, die von der Verwaltungsabteilung für Raumordnung der zuständigen Gespanschaft ausgestellt wurde, aus welcher ersichtlich ist, dass sich die Liegenschaft innerhalb der Bauzone einer Siedlung befindet und
b) Bescheinigung, die von der Verwaltung für den Schutz des Kulturerbes ausgestellt wurde, Kultusministerium, aus welcher ersichtlich ist, dass sich die Liegenschaft nicht innerhalb des geschützten Gebietes befindet sowie dass sie im Register der Kulturgüter der Republik Kroatien nicht eingetragen ist.
Durch die Zustellung von zwei genannten Unterlagen ist das zuständige Amtsgericht diesbezüglich sicher, dass im konkreten Fall von einem Haus / Wochenendhaus nicht die Rede ist, welches ins Eigentum einer ausländischen natürlichen oder juristischen Person nicht übergehen könnte.
Eintragung ins Grundbuch als Eigentümer
Nach der Schließung eines Kaufvertrages zum Erwerb einer Immobilie in Kroatien, lohnt es sich auf jeden Fall, sich je schneller desto besser ins Grundbuch als Eigentümer eintragen zu lassen.
Da in Kroatien in der Zwischenzeit die OIB-Nummer (Persönliche Identifikationsnummer) zur Anwendung gekommen ist, ist es notwendig, dass diese Nummer in dem Kaufvertrag eingetragen ist, was auch für die Ausländer als Käufer gilt.
Außerdem soll die Beschreibung einer Immobilie im Kaufvertrag der Beschreibung der Immobilie im Grundbuch bis in jede Einzelheit entsprechen.
Cikac rät, bei allen Ankäufen von Immobilien in Kroatien unbedingt vorher rechtlichen Rat in Anspruch zu nehmen, wobei sie dazu u. a. auch auf die im VDA - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE e. V. (www.verband-deutscher-anwaelte.de) organisierten deutschsprachigen Anwälte und Anwältinnen in Kroatien verweist. (oe)
Weitere Informationen und Kontakt:
Vlatka Cikac, Mag. iur., Rechtsanwältin, c/o Anwaltskanzlei CIKAC, Ilica 253, HR-10000 Zagreb, Kroatien, Tel.: 0385 1 2420092, Internet: www.cikac.com