(Hinweis: Die nachfolgenden Ausführungen beziehen sich sowohl auf Miet- als auch Pachtverträge. Aus Vereinfachungsgründungen wird jedoch lediglich der Mietvertrag aufgeführt.)
In der anwaltlichen Praxis zeigt sich immer wieder, dass bei dem Abschluss von gewerblichen Mietverträgen regelmäßig die gleichen Fehler begangen werden, die im Einzelfall sehr nachteilige und kostspielige Folgen für den Mieter haben können.
Fehler Nummer 1: keine ausreichende Festlegung des Mietobjekts
Oft wird das Mietobjekt im Rahmen des Vertrages nicht genau festgelegt. So finden sich im Mietverträgen vielfach unter der Position "Mietgegenstand" nur Formulierungen wie z.B.: "1 Ladenlokal im Erdgeschoss des Hauses Parkstraße 3 in Frankfurt/Main."
In der Folgezeit entsteht zwischen Vermieter und Mieter jedoch sehr häufig Streit darüber, welche Räume bzw. Flächen im Einzelnen zum Mietgegenstand gehören. Beispielsweise hat der Mieter bei Abschluss des Vertrages stillschweigend unterstellt, dass ein bestimmter Lagerraum selbstverständlich mit zu dem Ladenlokal gehört und deshalb von ihm auch angemietet worden ist, während der Vermieter diesen Raum als nicht zum Mietgegenstand gehörend betrachtet.
Um derartige Probleme von vornherein zu vermeiden, empfiehlt es sich, dem Mietvertrag als Anlage Grundrisspläne beizufügen, in welche das Mietobjekt genau eingezeichnet wird. Spätestens an dieser Stelle zeigt es sich dann, falls Vermieter und Mieter unterschiedliche Auffassungen über die Grenzen bzw. den Umfang des Mietobjektes haben sollten.
In diesen Plänen sind auf jeden Fall auch zum Mietgegenstand gehörende Freiflächen (z.B. Kfz-Stellplätze, Hofbereich usw.) zu markieren. Denn dem Mieter obliegt regelmäßig die sogenannte Verkehrssicherungspflicht für den gesamten Mietgegenstand, d.h., er ist für die Beseitigung von möglichen Gefahrenquellen verantwortlich (z.B. Schnee räumen, die Streupflicht bei Glätte usw.). Eine Verletzung dieser Sicherungspflicht kann Schadensersatzansprüche gegen den Mieter auslösen. Auch unter diesem Aspekt ist es für den Mieter von sehr großer Bedeutung, dass er genau weiß, für welche Flächen er verantwortlich ist.
Häufig werden bei gewerblichen Mietverträgen Einrichtungsgegenstände wie Regale, Theken usw. mit vermietet. Hier ist es ebenfalls angeraten, bei Beginn des Mietverhältnisses ein genaues Verzeichnis der einzelnen Inventargegenstände mit möglichst genauer Beschreibung zu erstellen und dieses auch als Anlage zum Mietvertrag zu nehmen. Anderenfalls entsteht spätestens bei Beendigung des Mietvertrages Streit zwischen den Parteien darüber, welche Inventargegenstände bei Vertragsbeginn vom Vermieter an den Mieter übergeben worden sind.
Fehler Nummer 2: keine Regelung für Reklameschilder
Der Mieter eines Ladenlokals hat grundsätzlich keinen Anspruch darauf, außerhalb der von ihm angemieteten Räume Werbeschilder, Leuchtreklamen und ähnliches anzubringen. Der Mieter als juristischer Laie setzt dies aber häufig stillschweigend voraus, so dass er bei Vertragsabschluss auf diese Frage gar nicht eingeht.
Tritt der Mieter sodann nach Abschluss des Mietvertrages an den Vermieter heran mit dem Wunsch, an der Außenfassade oder auf dem Dach des Hauses Werbeschilder oder Leuchtreklamen anbringen zu wollen, nutzen Vermieter diese Gelegenheit gerne dazu aus, die entsprechenden Flächen dem Mieter nur gegen Zahlung eines zusätzlichen Entgeltes zur Verfügung zu stellen unter Hinweis darauf, dass diese natürlich nicht zum Mietgegenstand gehörten.
Es ist deshalb unbedingt erforderlich, dass der Mieter im Rahmen der Verhandlungen im Vertrag genau festlegt, an welcher Stelle des Hauses er welche Werbeschilder anbringen möchte, wobei es sich zudem empfiehlt, die geplanten Maßnahmen im Rahmen einer weiteren Anlage zum Vertrag genau zu beschreiben (Abmessungen, farbliche Gestaltung, Stromanschluss usw.).
Auch ist im Vertrag klarzustellen, dass dieses Recht des Mieters mit dem Mietzins bereits abgegolten ist, sodass der Vermieter hierfür nachträglich kein zusätzliches Entgelt verlangen kann.
Zudem ist zu beachten, dass für die Anbringung von Werbetafeln regelmäßig behördliche Genehmigungen erforderlich sind. Der Vermieter muss sich daher im Mietvertrag gegenüber dem Mieter verpflichten, bei der Einholung dieser behördlichen Genehmigungen nach besten Kräften mitzuwirken und in seiner Eigenschaft als Gebäudeeigentümer alle erforderlichen Erklärungen gegenüber der Behörde abzugeben.
Wichtig ist auf jeden Fall auch eine Regelung, welche Vertragspartei bei Beendigung des Mietvertrages für die Demontage der Werbeschilder und die Beseitigung von Spuren (z.B. Verputzen von Löchern usw.) verantwortlich ist und die insoweit anfallenden Kosten zu tragen hat. Dabei gestattet in aller Regel der Vermieter die Anbringung von Reklame außerhalb des Mietobjektes nur dann, wenn der Mieter sich gleichzeitig zur vollständigen Entfernung bei Vertragsende verpflichtet und die damit verbundenen Kosten übernimmt.
Fehler Nummer 3: fehlende Regelung betreffend behördliche Auflagen
Für die Führung eines Gewerbebetriebes ist regelmäßig die Erteilung einer behördlichen Konzession erforderlich. Im Rahmen einer solchen Konzessionserteilung prüft die zuständige Behörde sehr genau, ob die Gewerberäume in baulicher und technischer Hinsicht vollständig den gesetzlichen Vorschriften entsprechen (insbesondere bei Gaststätten, Lebensmittelläden, Bäckereien usw.).
Ist dies nicht der Fall, erteilt die Behörde die notwendigen Konzessionen nur dann, wenn die notwendigen Nach- bzw. Umrüstungen vorgenommen werden, womit meistens beträchtliche Kosten verbunden sind. Die gleiche Problematik stellt sich auch , wenn während der Laufzeit des Mietvertrages eine Behörde nachträgliche Auflagen erlässt; hier ist z.B. an die Nachrüstung mit Feuerschutztüren, die Installation neuer Elektroverkabelungen oder ähnliches zu denken.
Unter diesem Aspekt ist deshalb unbedingt im Mietvertrag zu regeln, welche Vertragspartei für die Erfüllung eventueller behördlicher Auflagen verantwortlich ist und die damit verbundenen Kosten trägt.
In Gewerbemietverträgen ist insoweit häufig die Formulierung zu finden, wonach der Mieter die Mieträume im aktuellen Zustand zur Verfügung stellt und gleichzeitig seine Verantwortung dahingehend ausschließt, dass in den Räumen auch der vom Mieter vorgesehene Betrieb tatsächlich geführt werden kann. In einem solchen Fall bleibt dem Mieter dann nicht anderes übrig, als selbst die erforderlichen Arbeiten auf eigene Kosten durchzuführen. Denn anderenfalls "sitzt" er auf einem Mietobjekt, das er für seine Zwecke gar nicht nutzen kann.
Deshalb sollte vereinbart werden, dass die Verantwortlichkeit für die Erfüllung behördlicher Auflagen vertraglich dem Vermieter zugeordnet wird. Denn wenn ein Vermieter Räume z.B. für den Betrieb einer Gaststätte zur Verfügung stellt und dafür einen entsprechenden Mietzins vereinnahmt, muss er auf der anderen Seite aber auch sicherstellen, dass der Mieter die Räumlichkeiten tatsächlich als Gaststätte nutzen kann.
Nummer 4: Verteilung der Instandhaltungsverpflichtungen
In vielen Gewerbemietverträgen findet sich unter der Position "Instandhaltung" sehr oft die Regelung, dass der Vermieter für "Dach und Fach" zuständig ist, während der Mieter sich um den Rest kümmern muss.
Häufig wissen sowohl Vermieter als auch Mieter nicht genau, was sich konkret hinter dem Begriff "Dach und Fach" verbirgt und haben insoweit völlig falsche Vorstellungen.
Bei "Dach und Fach" handelt es sich nicht um einen gesetzlich definierten Begriff, sondern um eine feststehende Formulierung im Mietrecht, die sich über die Jahre hin entwickelt hat. Darunter zu verstehen ist die sogenannte Außenhaut eines Gebäudes (Dachflächen und Fassade einschließlich der Außenseite der Fenster und der Eingangstür) sowie die tragenden Teile eines Gebäudes (z.B. Pfeiler, Träger usw.).
Daraus folgt, dass der Mieter somit im Übrigen die Verantwortlichkeit für das gesamte "Innenleben" des Gebäudes bzw. des Mietgegenstandes (wie z.B. die Versorgungsleitungen, technische Installationen usw.) hat.
Je nach Alter und Zustand des Mietobjektes können sich hieraus für den Mieter über die gesamte Laufzeit des Vertrages sehr hohe Kosten ergeben, mit denen er in keiner Weise gerechnet hat, weil er sich um Unklaren darüber war, welche Unterhaltsverpflichtung er im Einzelnen eigentlich übernimmt.
Aus Sicht des Mieters ist deshalb unbedingt darauf zu achten, dass ihm nur die sogenannten "Schönheitsreparaturen" (wie z.B. Ausbesserungen, Anstricharbeiten usw.) obliegen, während die gesamte sonstige Instandhaltungsverpflichtung in den Verantwortungsbereich des Vermieters fällt.
Fehler Nummer 5: Verteilung der Betriebskosten
In der anwaltlichen Praxis ist wiederholt festzustellen, dass bei gewerblichen Mietern die Auffassung besteht, sie müssten die (anteiligen) Kosten der Grundsteuer und der Gebäudeversicherung tragen. Dabei kann es sich je nach Größe und Beschaffenheit der Immobilie, in welcher sich das Mietobjekt befindet, um sehr hohe Beträge handeln.
In diesem Zusammenhang ist aber klar festzuhalten, dass es keinerlei gesetzliche oder sonstige Verpflichtung des Mieters gibt, diese Kostenpositionen im wirtschaftlichen Ergebnis zu tragen. Vielmehr ist bei Abschluss des Mietvertrages zwischen den Parteien frei verhandelbar, welche einzelnen Betriebskosten jeweils vom Vermieter bzw. Mieter zu übernehmen sind.
Bei Betriebskosten wie Heizung, Wasser, Reinigung, Müllentsorgung und dergleichen ist angemessen, dass diese Positionen dem Mieter zugerechnet werden, weil dieser das Objekt nutzt und somit die Kosten auch "produziert".
Dagegen sind die Grundsteuer und die Gebäudeversicherung Kostenpunkte, die vielmehr beim Vermieter aufgrund seiner Eigentümerstellung anfallen, und eigentlich nicht erkennbar ist, warum der Mieter diese "Eigentumskosten" übernehmen soll.
In Anbetracht des Umstandes, dass zur Zeit ein Überangebot an Gewerbeobjekten besteht, sind Vermieter im Rahmen der Vertragsverhandlungen deshalb sehr oft zu entsprechenden Zugeständnissen gegenüber dem Mieter bereit.
Zusammenfassend ist somit festzuhalten, dass gewerbliche Mieter größtenteils beim Abschluss des Mietvertrages viel zu "nachlässig" sind. Da Gewerbemietverträge häufig lange Laufzeiten haben, können sich aus einem schlecht verhandelten Mietvertrag erhebliche und regelmäßig nicht eingeplante Kostenbelastungen für den Mieter ergeben, die sich aber durchaus vermeiden lassen.
Man kann deshalb einem potenziellen Mieter von Gewerberäumen nur dringend anraten, bereits bei Beginn der Vertragsverhandlungen mit der Vermieterseite einen fachkundigen Rechtsanwalt einzuschalten, um den Gewerbemietvertrag aus Mietersicht möglichst optimal zu gestalten.
Dies wird von Gewerbetreibenden sehr oft jedoch nicht getan, weil sie das Honorar für den Anwalt scheuen. Im Nachhinein müssen sie aber fast immer feststellen, dass das Honorar für eine mietvertragliche Beratung durch einen Anwalt nur einen Bruchteil der Kosten ausgemacht hätte, die ihnen durch den Abschluss eines ungünstigen Mietvertrages auf längere Sicht entstehen. Da aber gerade in der heutigen Zeit es sich kein Unternehmer leisten kann, sein Geld zu verschenken, ist der Vertragsverhandlung und dem Abschluss eines Gewerbemietvertrages unbedingt größte Sorgfalt zu widmen. (oe)
Der Autor Wolfgang Nebel ist Rechtsanwalt und Mitglied der Deutschen Anwalts- und Steuerberatervereinigung für die mittelständische Wirtschaft e.V. (www.mittelstands-anwaelte.de).
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