Ist in einem Mietvertrag keine Wohnfläche angegeben, spricht dies dafür, dass der Vermieter keine verbindliche Zusage hinsichtlich der Wohnungsgröße machen wollte. Eine Minderung wegen einer zu geringen Wohnfläche ist in diesem Fall regelmäßig ausgeschlossen. Das geht aus einem Urteil des Amtsgerichts (AG) München hervor. Die Arag-Experten erläutern die Sachlage anhand zweier unterschiedlicher Fälle.
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Fehlende Flächenangabe im Mietvertrag
Im aktuellen Fall hatte sich eine wohnungssuchende Dame auf eine Internetanzeige hin bei einem Makler gemeldet. In der Annonce war die Wohnfläche der angebotenen Wohnung mit 164 qm angegeben. Dies bestätigte der Makler auch während eines Besichtigungstermins. Aus dem Grundrissplan, den er der Interessentin aushändigte, ergab sich eine Wohnfläche von 156 qm. Der Mietvertrag selbst enthielt keine Angaben zur Wohnungsgröße. Ein später von der Mieterin beauftragter Architekt ermittelte eine Wohnfläche von nur 126 qm. Daraufhin minderte die Mieterin den Mietzins und verlangte die zu viel bezahlte Miete vom Vermieter zurück.
Das angerufene Amtsgericht (AG) wies ihre Klage jedoch ab. Zwar liege grundsätzlich ein Mangel vor, wenn die tatsächliche Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Fläche um mehr als 10 Prozent nach unten abweiche. Hier fehle es jedoch an einer entsprechenden vertraglichen Vereinbarung über die Wohnungsgröße, so das Gericht. Sei nämlich - wie vorliegend - im Mietvertrag keine Wohnfläche angegeben, müssten besondere Umstände hinzukommen, die darauf schließen lassen, dass die Parteien eine Vereinbarung über die Wohnungsgröße treffen wollten. Die Angaben in der Annonce und die Aussage des Maklers bezüglich der Wohnfläche sind dem Vermieter insoweit nicht anzulasten, erläutern die Arag-Experten. Es ist demnach Sache des Mieters, die Frage der Wohnungsgröße mit dem Vermieter zu klären (Az.: 424 C 10773/13).
Erhebliche Abweichung vom Mietvertrag
Ganz anders ist die Sachlage, wenn der tatsächliche Wohnraum erheblich von der im Mietvertrag vereinbarten Quadratmeterzahl abweicht. Das berechtigt den Mieter nicht nur zu einer Mietminderung, sondern sogar zur fristlosen Kündigung. Dies entschied der Bundesgerichtshof. In dem verhandelten Fall erklärten die Mieter nach drei Jahren in der Wohnung die fristlose Kündigung und hilfsweise die ordentliche Kündigung wegen Wohnflächenabweichung. Vertraglich vereinbart waren ca. 100 qm Wohnfläche. Tatsächlich betrug sie lediglich 77,37 qm und wich damit um fast 23 Prozent von der vereinbarten Wohnfläche ab.
Bei einer derartigen Flächenabweichung sahen die Richter einen Mangel gegeben, der dazu führt, dass dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache nicht gewährt wird. Der Mieter muss nicht darlegen, warum ihm die Fortführung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist. Dennoch kann im Einzelfall das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aufgrund besonderer Umstände verwirkt sein, erklären die Arag-Experten. Denkbar ist dies, wenn ein Mieter erkennt, dass die tatsächliche Wohnfläche diejenige im Mietvertrag um mehr als zehn Prozent unterschreitet, ohne aber dann in naher Zeit fristlos zu kündigen. Für eine Verwirkung des Kündigungsgrundes lagen allerdings in dem entschiedenen Fall keine Anhaltspunkte vor (BGH, Az.: VIII ZR 142/08).
Quelle: www.arag.de