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03.02.2015 - 

Wohnen und arbeiten unter einem Dach

Kündigungsschutz bei Gewerberäumen

Renate Oettinger ist Diplom-Kauffrau Dr. rer. pol. und arbeitet als freiberufliche Autorin, Lektorin und Textchefin in München. Ihre Fachbereiche sind Wirtschaft, Recht und IT.

Zu ihren Kunden zählen neben den IDG-Redaktionen CIO, Computerwoche, TecChannel und ChannelPartner auch Siemens, Daimler und HypoVereinsbank sowie die Verlage Campus, Springer und Wolters Kluwer.
Bei Mietverträgen über Gewerberäume kann der Vermieter in der Regel ohne Angabe von Gründen kündigen. Doch es gibt Ausnahmen. Die Arag-Experten nennen Details.

Vermieter müssen für die Kündigung von Wohnraum ein berechtigtes Interesse vorweisen können. Wer sich auf keinen der im Gesetz aufgezählten Kündigungsgründe berufen kann, hat schlechte Karten, wenn er den Vertrag mit seinem Mieter beenden will. Anders sieht es dagegen bei Mietverträgen über Gewerberäume aus: Hier kann der Vermieter ohne Angabe von Gründen kündigen, der Mieter genießt also keinen Kündigungsschutz.

Doch was gilt, wenn das vermietete Objekt vom Mieter sowohl zum Wohnen als auch zum Arbeiten genutzt wird? Die Arag-Experten informieren über ein aktuelles Urteil, in dem sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit dieser Frage befasst hat.

Bei Mietverträgen kann es sich unter bestimmten Umständen um Mischmietverhältnisse handeln.
Bei Mietverträgen kann es sich unter bestimmten Umständen um Mischmietverhältnisse handeln.
Foto: Bernd Leitner/Fotolia

Wohnung und Praxis unter einem Dach

Der Fall: Die Karlsruher Richter hatten über die Räumungsklage eines Vermieters zu entscheiden. Der hatte ein mehrstöckiges Haus an die Beklagten vermietet. Im Mietvertrag war geregelt, dass die Beklagten das Erdgeschoss für ihre Hypnosepraxis nutzen durften. Einige Jahre später kündigte der Vermieter den Vertrag - allerdings ohne Angabe von Kündigungsgründen. Die Beklagten wollten das nicht hinnehmen und widersprachen der Kündigung. Der Fall ging daraufhin vor Gericht.

Urteil in der Vorinstanz

Die Vorinstanz entschied noch zugunsten des Vermieters. Die freiberufliche Nutzung sei vorherrschender Vertragszweck, weil die Beklagten mit der Praxis ihren Lebensunterhalt bestritten hätten. Die Kündigung richte sich deshalb nach dem Gewerberaummietrecht und habe ohne Begründung erfolgen können.

Urteil des BGH

Der BGH sah die Sache anders: Es sei zwar richtig, dass es sich bei dem Vertrag um ein sogenanntes Mischmietverhältnis handele. Davon wird bei einem einheitlichen Mietverhältnis über Wohn- und Geschäftsräume gesprochen, dessen Rechtsfolgen sich entweder nur nach Wohnraummietrecht oder nur nach Gewerberaummietrecht richten - je nachdem, welcher Zweck bei Vertragsschluss überwiegt. Für die Beantwortung dieser Frage sei das Bestreiten des Lebensunterhalts durch die gewerbliche Nutzung jedoch kein sachgerechtes Kriterium, so das Gericht. Denn Wohnen sei ein wesentlicher Aspekt des täglichen Lebens und überdies grundgesetzlich geschützt und daher nicht generell weniger wert als die Erwerbstätigkeit. Vielmehr müssten immer alle Umstände des Einzelfalls berücksichtigt werden, so etwa das Vertragsformular, die Verteilung der Fläche auf Wohnen und Arbeiten oder das Verhältnis der Mietanteile. Bestünden danach noch Zweifel, welche Nutzung überwiegt, seien zum Schutz des Mieters die Vorschriften über Wohnraum anzuwenden, betont der BGH. Im vorliegenden Fall kam das Gericht zu dem Schluss, dass unter anderem wegen des Vertragsformulars und der - für Gewerberäume untypischen - unbegrenzten Vertragslaufzeit von einer Wohnraummiete auszugehen sei und wies die Räumungsklage mangels wirksamer Kündigung ab (BGH, Az.: VIII ZR 376/13).

Originaltext unter: http://www.arag.de/rund-ums-recht/rechtstipps-und-urteile/heim-und-garten

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