Offene Immobilienfonds sind ein für die private Altersvorsorge besonders gut geeignetes Instrument. Sie verbinden hohe Sicherheit durch den Besitz von Sacheigentum mit einer angemessenen Rendite. Die Wertentwicklung ist mäßig, aber dafür stetig nach oben gerichtet. Geringe Ausschläge nach unten sind die ganz große Ausnahme. Nicht zu verwechseln sind die offenen mit den geschlossenen Immobilienfonds.
Die 19 offenen Immobilienfonds wurden im vergangenen Jahrzehnt mit Geldern der Anleger förmlich zugeschüttet. Von 1990 bis 1999 legten ihre Kunden netto insgesamt mehr als 39 Milliarden Euro neu an. Im Jahr 1993 landeten gut 70 Prozent aller Gelder, die in Fondsanteile investiert wurden, bei den offenen Immobilienfonds. Im Jahr 1996 waren das sogar 84 Prozent. In diesen Zeiten sahen die Aktien-, Renten- und Geldmarktfonds blass aus.
Fondsmanager erstickten in Liquidität
Die Manager der Immobilienfonds konnten das Geld gar nicht so schnell anlegen, wie es ihnen zufloss. Sie erstickten in Liquidität und riefen mehr oder weniger den Anlagenotstand aus. Der Vertrieb wurde aufgefordert zu bremsen, nicht mehr so aktiv zu verkaufen. Dies und die plötzlich weitaus höhere Anziehungskraft von Börse und Aktienfonds führten im Jahr 2000 zu einer Umkehr der Entwicklung: Nach 7,5 Milliarden Euro Zufluss im Jahr zuvor wurden im vergangen Jahr plötzlich 2,8 Milliarden Euro abgezogen. Der Vorstandssprecher des Bundesverbandes Deutscher Investment-Gesellschaften (BVI) Horst Zirener verweist "auf neun Jahre regelmäßiger Mittelzuflüsse von durchschnittlich 4,4 Milliarden Euro und die Bemühungen der Gesellschaften, die über Jahre aufgebaute hohe Liquidität wieder auf Normalmaß zu bringen". Bei einigen Fonds, bei denen sich das Minus im einigermaßen erträglichen Rahmen hielt, atmete man nach dem Abschluss des vergangenen Jahres hörbar auf. Bei anderen schluckte man genauso vernehmlich, weil das Fondsvermögen stärker geschrumpft war, als man es eigentlich mit den "vertriebshemmenden Maßnahmen" geplant hatte.
Beispiel für eine Gesellschaft, die offenbar zu stark gebremst hat. ist die Despa Deutsche Sparkassen-Immobilien-Anlage-Gesellschaft mit Sitz in Frankfurt/Main. Die nach dem Vermögen größte Gesellschaft für Immobilienfonds war schmerzlich überrascht, als die Anleger der beiden Fonds Despa-Fonds und Despa Europa im alten Jahr aus ihren Depots Anteile im Wert von 1,5 Milliarden Euro zu Bargeld machten. Dieses Fiasko hatte man nicht gewollt, als der Vorstand die Vertriebsleute in den Sparkassen aufforderte, die Despa nicht mehr so stark zu empfehlen und zu verkaufen. Alleine die bei der Despa abgezogenen Mittel machen mehr als die Hälfte aller Gelder aus, welche die offenen Immobilienfonds im vergangenen Jahr verloren haben. Der Marktanteil der Despa sank von 25 auf 23 Prozent. Das bedeutet aber immer noch die Marktführung.
Willi Alda, dem Vorstandsvorsitzenden der Despa, ging es so wie auch einigen seiner Kollegen bei anderen Fonds: Er war in einer Klemme. In den Vorjahren waren die Euro-Milliarden reichlich geströmt. Doch so viele hochwertige Immobilien an guten Standorten und mit solventen Mietern gab es einfach über Nacht nicht. Also staute sich das Geld, und es wurde vorübergehend in kurz laufende Rentenfonds und Geldmarktfonds investiert. Diese Notlösung aber drückte auf die Rendite. Außerdem wollte man nicht zu einem Rentenfonds mit einer Beimischung aus Immobilien mutieren.
Dass man sich im Hause Despa bei der Wahl geeigneter Objekte Zeit ließ und sich auch von einigen Immobilien mit gutem Gewinn trennte, hat der Performance gut getan. Der Wert des Despa-Fonds nahm im vergangenen Geschäftsjahr auf 4,6 Prozent (Vorjahr: 3,1) und der des Despa Europa auf 5,6 Prozent (3,7) zu. Für das laufende Jahr sagt Fondschef Alda für die beiden Fonds sogar eine Rendite von 5,5 bis 6 Prozent, beziehungsweise von 6 bis 6,5 Prozent voraus.
Die strategischen Maßnahmen, mit denen die offenen Fonds die Rendite für ihre Anleger optimieren wollen, laufen vor allem in zwei Richtungen:
- Die Zeiten, in denen ein Immobilienfonds nur kauft und kauft, das Gebäude über Jahrzehnte im Bestand behält und darauf wartet, dass sich der Wert gut entwickelt, sind vorbei. Heute wird aktiv mit den Immobilien gehandelt und das Portfolio ständig optimiert. Zunehmend bauen die Fonds auch selbst.
- Der andere Weg, um die Performance zu verbessern, ist ein unverkennbarer Trend ins Ausland. Mindestens 20 Prozent Auslandsanteil unter den Immobilien sind heute angesagt. Es gibt aber auch Gesellschaften mit mehr als 50 Prozent und sogar bis zu 70 Prozent Auslandsanteil. Bei dem Vormarsch nach Euroland und Übersee hält sich kaum ein Fonds zurück.
So sind etwa beim "Haus-Invest" der Commerz Grundbesitz-Gesellschaft nach Angaben von Geschäftsführerin Bärbel Schomberg, 70 Prozent des Fondsvermögens außerhalb der Grenzen Deutschlands investiert. Auf ähnlich hohe Quoten kommen die Fonds CS Euroreal und Despa Europa. Schwergewicht der Auslandsanlagen sind Bürogebäude und Shoppingcenter in Ländern wie den Niederlanden, Großbritannien, Frankreich, Spanien und Portugal, aber auch in Übersee. Auf der britischen Insel werden von einigen Fonds schon Gewinne realisiert: Man trennt sich von Objekten.
Die Difa Deutsche Immobilienfondsgesellschaft, die ein gutes Drittel ihrer Mittel im Ausland investiert hat, geht in London mit einiger Vorsicht ans Werk. Manfred Lohr, Marketing-Manager dieser zum Volksbanken-Bereich gehörenden Gesellschaft, glaubt, dass am Londoner Immobilienmarkt bald ein Abschwung beginnt.
Rückzug aus London
Die zur Dresdner-Bank-Gruppe gehörende Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds (Degi) wird sich nach Angaben ihres Geschäftsführers Günter Süberling von ihren Objekten in London trennen. Der Grundwert-Fonds Süberlings ist bisher ohnehin nur mit rund 17 Prozent des Vermögens ins Ausland gegangen.
Matthias Thomas, Geschäftsführer der Deutschen Immobilien Datenbank GmbH (DID) in Wiesbaden, hat in einer Studie über offene Immobilienfonds festgestellt, dass deren Engagements im Ausland weit höhere Renditen erbringen als die Investitionen im Inland. Er bescheinigt den Fonds auch, dass sie in der Regel über attraktivere Objekte verfügen als andere institutionelle Anleger wie Versicherungen und Pensionskassen.
Die besseren Erträge im Ausland bestätigt Arnold L. de Haan, Geschäftsführer der Commerz Grundbesitz Investment mit ihrem Fonds Haus-Invest. Er beziffert die Rendite für die mehr als zwei Drittel des Vermögens, die im Ausland angelegt worden sind, mit 11,7 Prozent. Dagegen nimmt sich die Performance für das Investment in Deutschland mit rund drei Prozent sehr bescheiden aus.
Aber auch in Deutschland winken den Fonds wieder bessere Zeiten. Zwar sind Top-Objekte knapp, aber die Zeiten der sinkenden Mieten und hohen Leerstände in Bürohäusern sind offensichtlich vorbei. Das gilt zumindest für die Ballungszentren in den alten Bundesländern. In Leipzig oder Dresden hingegen sind die Aussichten weniger gut. Das international führende Makler- und Beratungsunternehmen Jones Lang La Salle, Frankfurt, hält den deutschen Markt für durchaus interessant. Nach ansehnlichen Mietsteigerungen in den Bürohochburgen Frankfurt, München, Berlin und Düsseldorf schlummern nach Angaben des Maklers in den Bürohäusern "zweistellige Wertsteigerungspotenziale", die bei der Neuverhandlung von Mietverträgen zum Tragen kommen. Nach Ansicht des Maklers DTZ Zadelhoff betragen die aktuellen Anfangsrenditen für Bürogebäude in Spitzenlagen westdeutscher Großstädte 4,5 bis 5,75 Prozent. Da jedoch das Angebot nur gering ist, weichen die Fonds an die Peripherie der Metropolen aus, wo zudem auch noch anfängliche Renditen von 5,5 bis 7 Prozent winken.
Bei den für die Fondsanleger ausgewiesenen Renditen darf man nicht vergessen, dass davon ein erheblicher Anteil steuerfrei ausgeschüttet wird. Verbandssprecher Horst Zirener betont diese Tatsache: "Trotz kurzfristiger Hochs und Tiefs erbrachten die Fonds im Durchschnitt sechs Prozent Rendite jährlich. Dieses Ergebnis erhält seinen besonderen Charme dadurch, dass große Teile davon steuerfrei bleiben. Bei einem steuerfreien Ertragsanteil von beispiels- weise 40 Prozent bedeutet eine Wertentwicklung von sechs Prozent, dass eine vergleichbare, voll steuerpflichtige Kapitalanlage bei einem Einkommensteuersatz von 40 Prozent 7,6 Prozent Rendite vor Steuer einbringen müsste."
Große Hoffnungen setzen die Manager der offenen Immobilienfonds auf das Vierte Finanzmarktförderungsgesetz, das die Bundes- regierung noch in dieser Legislaturperiode verabschieden will. Es wird die Anlagemöglichkeiten der Fonds außerhalb Europas wesentlich ausdehnen. Bisher dürfen die Fonds nur 20 Prozent des Vermögens auch außerhalb der Europäischen Union investieren. Angestrebt wird eine völlige Aufhebung der Grenzen für Investitionen außerhalb des Euro-Raumes. Die Fonds versprechen für diesen Fall, dass sie das Währungsrisiko weit gehend absichern werden. Zugleich sollen mit dem neuen Gesetz Grenzen für Teileigentum- und Erbbaurechte sowie für die Beteiligung an Grundstücksgesellschaften aufgehoben werden.
Die Zukunftsaussichten für die Fonds sind also gut. Mit einer stärkeren privaten Altersvorsorge und auch bei staatlich verordnetem Auftrag dazu werden die offenen Immobilienfonds weiter an Bedeutung gewinnen. (pw)