Ausnahme von der "Drei-Objekt-Grenze"
Werden Immobilien geerbt und innerhalb von fünf Jahren verkauft, gilt die Beschränkung durch die "Drei-Objekt-Grenze" nicht. Dies gilt, solange der Erblasser weder einen gewerblichen Grundstückshandel betrieben, noch der Erbe diesen fortgeführt hat. Vorsicht: Bei vorweggenommener Erbfolge muss die "Drei-Objekt-Grenze" eingehalten werden.
Kritische Immobilien-Deals erkennen und umgehen
Private Immobilienverkäufe müssen nicht zur Steuerfalle werden. Die Gerichte haben die Rechte von privaten Verkäufern grundsätzlich gestärkt. Wer einige Grundregeln beachtet, kann sich vor steuerlichen Nachforderungen des Finanzamts schützen.
1. Keinen Weiterverkauf planen:
Schon der Verkauf einer einzigen Immobilie kann vom Fiskus als gewerblich eingestuft werden. Bedingung hierfür ist, dass der Käufer ein Objekt bereits mit der unbedingten Absicht zur Weiterveräußerung erworben hat - beispielsweise nach erfolgreicher Renovierung. Ist dem privaten Verkäufer dies nicht nachzuweisen, kann er sich getrost auf die "Drei-Objekt-Grenze" berufen.
2. Routinen vermeiden:
Bereits ein einzelner Immobilienverkauf kann auf eine Wiederholung hindeuten. Werden ähnlich einer Bauunternehmung verschiedene Wohneinheiten nacheinander renoviert, wird der Fiskus sofort misstrauisch. Verdächtig ist vor allem, wenn viele unterschiedliche Einzeltätigkeiten für die Vertragserfüllung nötig sind. Privatinvestoren sollten aufwendige Bau-Projekte besonders kritisch prüfen.
3. Spielraum schaffen:
Die "Drei-Objekt-Grenze" gilt pro Person. In der Summe dürfen Eheleute sechs Immobilienobjekte binnen der Fünf-Jahres-Frist ohne Gewerbesteuer veräußern. Auch die Auslagerung von Immobilienverkäufen in unterschiedliche Gesellschaften bürgerlichen Rechts ist denkbar. Laut Bundesfinanzhof ist jede GbR selbst bei identischen Gesellschaftern prinzipiell steuerrechtlich getrennt zu behandeln. Hierbei ist jedoch zu berücksichtigen, dass für die Gesellschafter auch die anteilig zugerechneten Objekte im Sinne der "Drei-Objekt-Grenze" gelten.
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