Dass so manche Nebenkostenabrechnung für Metwohnungen fehlerhaft sind, mag daran liegen, dass sich die meisten aller deutschen Mietwohnungen in den Händen von Privatleuten befinden, von denen nur wenige eine professionelle Abrechnungssoftware nutzen. Dabei macht die so genannte zweite Miete derzeit durchschnittlich 34 Prozent der Gesamtmiete aus – Tendenz steigend. Ein genauer Blick auf die Zahlen des Vermieters ist also durchaus lohnenswert.
Foto: Pictures4you - Fotolia.com
Was in die Nebenkostenabrechnung gehört
Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) kennt so genannte "warme" und "kalte" Nebenkosten. Während unter den ersten Punkt Heizung, Warmwasser sowie die damit verbundenen Kosten etwa für Wartung, Reinigung oder Messungen fallen, umfasst die Liste der kalten Nebenkosten viele Punkte - beispielsweise von der Grundsteuer über die Wasserversorgung und Straßenreinigung bis hin zu Kosten für einen Hausmeister oder eine Gemeinschaftsantenne (die umfassende Liste steht unter www.bundesrecht.juris.de/betrkv zur Verfügung).
Diese Nebenkosten werden nach einem bestimmten Verteilerschlüssel auf die Mieter des Hauses umgelegt, etwa nach Kopfzahl oder nach Wohnfläche. Haben die Vertragsparteien im Vertrag nichts anderes vereinbart, werden die Betriebskosten grundsätzlich nach dem Anteil der Wohnfläche umgelegt. Betriebskosten, die verbrauchsabhängig sind, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch Rechnung trägt. Für Verwaltungs- und Reparaturkosten hingegen kommt grundsätzlich der Vermieter auf.
Verträge prüfen
Die Arag-Experten raten, Mietverträge im Hinblick auf die Nebenkostenregelung genau zu prüfen. Insbesondere in älteren Verträgen sind häufig Nebenkostenpauschalen oder Inklusivmieten vereinbart. Damit sind alle zusätzlichen Betriebskosten abgegolten. Vorsicht heißt es auch bei schwammigen Formulierungen wie 'plus die üblichen Betriebskosten', denn was ist schon üblich? Idealerweise enthält der Mietvertrag den Hinweis auf § 2 der BetrKV, in dem alle Betriebskosten genau aufgelistet sind. Aufwendungen, die über die dort enthaltenen Punkte hinaus gehen - wie z.B. Aufwendungen für die Reinigung der Dachrinne oder die Wartung des Blitzableiters - müssen explizit im Vertrag erwähnt werden, sonst ist der Mieter nicht verpflichtet, dafür zu zahlen.
Kein Anspruch auf Rechnungskopien
Die Arag-Experten weisen darauf hin, dass Mieter laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) grundsätzlich keinen Anspruch auf eine Zusendung von Fotokopien der Rechnungsbelege haben. Es reicht aus, dass der Vermieter die Rechnungen zur Einsicht und Prüfung bereithält. Etwa anderes gilt ausnahmsweise dann, wenn dem Mieter die Einsichtnahme in den Räumen des Vermieters nicht zugemutet werden kann. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn der Vermieter in einer anderen Stadt wohnt (Az.: VIII ZR 78/05).
Formale Abrechnungsvorgaben
Vermieter haben sich bei der Nebenkostenabrechnung an einige formale Vorgaben zu halten. Formfehler können sogar dazu führen, dass der Vermieter am Ende auf den Kosten sitzen bleibt. Grundsätzlich muss die Abrechnung für jeden verständlich sein - und zwar ohne, dass man ein BWL-Studium absolviert hat. Dabei gilt: Je detaillierter die Abrechnung, desto besser ist sie. Wichtig ist zudem auch das Datum der Abrechnung: Sie ist dem Mieter spätestens zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen.
Vorauszahlungen
Zwar ist es verboten, unangemessen hohe Vorauszahlungen festzulegen. Liegen jedoch keine besonderen Umstände vor, begeht der Vermieter keine Pflichtverletzung beim Vertragsschluss, wenn er mit dem Mieter Vorauszahlungen für Nebenkosten vereinbart, die die Höhe der später anfallenden tatsächlichen Kosten nicht nur geringfügig, sondern auch deutlich unterschreiten. So hat der Bundesgerichtshof entschieden (BGH, AZ: VIII ZR 195/03). Besondere Umstände können danach zu bejahen sein, wenn der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluss die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zusichert oder diese bewusst zu niedrig bemessen hat, um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und ihn auf diese Weise zum Abschluss des Mietvertrages zu veranlassen.
Quelle: www.arag.de
- So sponsert der Fiskus die Berufsausbildung
Viele Berufseinsteiger und Karrierewillige können sich freuen. Laut aktueller Rechtsprechung sind möglicherweise alle Kosten einer Berufsausbildung von der Steuer absetzbar. Was zu beachten ist, sagt Dr. Stephanie Thomas. - Steuerliche Behandlung von Reisekosten
Seit Januar 2014 gilt die zweistufige Verpflegungspauschale, regelmäßige Arbeitstätten werden indes abgeschafft. Wir fassen die Gesetzesänderungen bei den Reisekosten zusammen, die auch Dienstleister in der ITK-Branche betreffen können. - Wenn der Steuerberater falsch liegt
Mancher Steuerberater hat versucht, Strafen wegen verletzter Pflichten zu entgehen – sie seien verjährt, heißt es oft. Der BGH hat dies in einer jüngsten Entscheidung nicht gelten gelassen. - Auslandskonto = Generalverdacht
Wer ein Bankkonto bei einer ausländischen Bank unterhält, steht in gewisser Hinsicht bereits unter Generalverdacht. Jürgen Möthrath nennt Details. - Finanzamt darf spontan vorbeischauen
Der Fiskus rüstet im Kampf gegen Steuerausfälle weiter auf. Finanzbehörden dürfen nun unangemeldet Lohn- und Gehaltsunterlagen in den Geschäftsräumen prüfen. Was Unternehmen beachten sollten und welche Vorkehrungen ratsam sind, sagt Jochen J. Muth. - Zeitwertkonten und Finanzamt
Viele Menschen möchten der Arbeitsroutine einmal längere Zeit entfliehen. Um dies zu ermöglichen, richten immer mehr Firmen Zeitwertkonten ein. Was Unternehmen beachten sollten, damit das Finanzamt mitspielt, erläutert Klaus Zimmermann. - Leistung muss sich lohnen – tatsächlich?
Auch wenn die Gehaltssysteme undurchsichtig sind, fördern sie nachweislich die Zufriedenheit der Mitarbeiter. Stellt sich die Frage: Wieso nicht anders? Es gibt doch erprobte Alternativen. - Lohnende und teure Fehler des Steuerberaters
Bei Fehlern in der Steuererklärung kommt es letztlich darauf an, ob der Bundesfinanzhof (BFH) sie für offensichtlich hält – oder eben nicht. Eine Analyse zweier Urteile. - Betrugsmaschen – worauf Sie achten sollten
Die Betrüger werden immer dreister, ob Online-Banking, Gewinnspiele oder Telefonabzocke. Die Arag-Experten zeigen Ihnen, wie Sie sich vor Betrügern schützen können. - Finanzamt beäugt Geschenke an Geschäftspartner
Wer seinen Kunden etwas schenkt, sollte die Vorgaben der Finanzbehörden genau beachten. Andernfalls drohen steuerliche Nachteile für Schenker und womöglich auch Beschenkte, warnt Rainer Föllmer. - Erstattungszinsen sind Kapitaleinkünfte
Zinsen, die das Finanzamt aufgrund von Einkommensteuererstattungen an den Steuerpflichtigen zahlt (sogenannte Erstattungszinsen), unterliegen der Einkommensteuer. - Steuererklärung per Fax möglich
Das Finanzgericht Schleswig-Holstein meint, eine eigenhändig unterschriebene Steuererklärung ist auch per Fax möglich. Details von den Steuerexperten der Kanzlei WW+KN. - Geschäftsführer haften (fast) immer
Weiß der Chef, dass sich seine GmbH in einer finanziellen Schieflage befindet, hat er persönlich eine gesteigerte Überwachungspflicht. - Das Wichtigste zur Kettenschenkung
Familien können durch Vermögensübertragungen mit anschließender Weiterschenkung kräftig Steuern sparen. Der Bundesfinanzhof hat nun die Rahmenbedingungen für Kettenschenkungen konkretisiert. Details von Dr. Stephanie Thomas. - Bauträger ist nicht Steuerschuldner
Nach § 13b Abs. 2 Satz 2 des Umsatzsteuergesetzes (UStG) 2005 schuldet (ausnahmsweise) der Leistungsempfänger die Umsatzsteuer bei bestimmten Bauleistungen, wenn er selbst Bauleistungen erbringt. - Steuerliche Aspekte bei Mahlzeiten
Stellt der Arbeitgeber dem Arbeitnehmer während einer Auswärtstätigkeit eine "übliche” Mahlzeit zur Verfügung, ist dafür künftig der amtliche Sachbezugswert anzusetzen. Weil es aber keine Regel ohne Ausnahme und Sonderregeln gibt, hat das Bundesfinanzministerium auch zur Mahlzeitengestellung Details geregelt. - Versicherungen im Todesfall
Was geschieht mit Versicherungen, wenn der Versicherungsnehmer stirbt? Die Arag-Experten sagen, worauf man bereits bei Lebzeiten achten sollte. - Schenkung zwischen Ehegatten
Schenkt ein Ehemann seiner Frau eine Ferienwohnung, liegt keine steuerfreie Zuwendung vor. Vielmehr fällt Schenkungsteuer an. - Steuervorteil für Handwerkerleistungen
Während neue Wohnfläche jetzt gefördert wird, ist der Schornsteinfeger nur noch eingeschränkt abziehbar. Details von der WW+KN-Steuerexperten. - Beschäftigung von Familienangehörigen
Die Mitarbeit von Familienangehörigen in Unternehmen ist praktisch und finanziell reizvoll. Doch sie setzt voraus, diese präzise für die Finanzbehörden nachweisen zu können. - Gratis-Handy und Umsatzsteuer
In bestimmten Fällen ist bei der Abgabe von "Gratis-Handys" durch einen Vermittler von Mobilfunkverträgen der Bonus des Netzbetreibers steuerpflichtig. - Heim und Pflege als haushaltsnahe Dienstleistung
Das Bundesfinanzministerium hat erklärt, wann Pflegeleistungen und Heimunterbringung als haushaltsnahe Dienstleistung berücksichtigt werden. - Güterstand und Firmenschutz
Unternehmer und Gesellschafter sollten sich frühzeitig Gedanken über ihren Güterstand machen. Welche Regelungen für das Unternehmen und die Familie sinnvoll sind, erklärt Gereon Gemeinhardt von der DHPG. - Amazon Kindle und die Nomenklatur
E-Book-Reader wie Kindle und Co. zählen zu den Dingen, die das Leben einfacher gestalten. Aber fallen für den Import von Lesegeräten für elektronische Bücher in die EU eigentlich Zölle an? - Beschränkte Steuer für Gratis-Handys
Vermittler von Mobilfunkverträgen müssen keine Umsatzsteuer auf den Einkaufspreis von beigelegten Handys zahlen. Eine Analyse eines Urteils des Bundesfinanzhofs.