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Alljährlich stehen viele Eltern vor der Frage, ob sie Haus- und Grundeigentum bereits zu Lebzeiten auf ihre Nachkommen übertragen sollen. Während die vorzeitige Immobilienübertragung bei "betuchteren" Familien häufig ein beliebtes Mittel ist, den Nachkommen eine höhere Erbschaftsteuer im Todesfall zu ersparen, so der Nürnberger Fachanwalt für Handels und Gesellschaftsrecht sowie Erb- und Steuerrecht Dr. Norbert Gieseler, Vizepräsident der DANSEF Deutsche Anwalts-, Notar- und Steuerberatervereinigung für Erb- und Familienrecht e. V., Stuttgart.sollten Mitbürger, bei denen das Einfamilienhaus den wesentlichen Vermögensgegenstand darstellt, jedoch eher vorsichtiger mit einer vorzeitigen Übertragung umgehen.
Bei jeder vorzeitigen Übertragung gelte es zu bedenken, dass der Übertragende nach der Übertragung nicht mehr "Herr im eigenen Haus" sei. So kennt der Erbrechtsfachmann aus eigener Praxis Fälle, wo der Sohn als neuer Eigentümer monatelang auf Reisen war und seine Eltern in dieser Zeit händeringend versuchten, seine Zustimmung zur Eintragung einer kleinen Grundschuld auf das Haus zu erhalten, um das "Dach reparieren" zu können.
Auch wenn die vorzeitige Übertragung des Haus- und Grundeigentums in der Regel durch die Einräumung eines lebenslangen Wohn- oder Nießbrauchsrechts und dessen Eintragung im Grundbuch für den Übertragenden abgesichert werde, heiße dies noch lange nicht, dass man sich dieser Stellung bis zu seinem Lebensende auch sicher sein könne. Dies gelte insbesondere dann, so mahnt Gieseler, wenn die Kinder, z. B. zum Zwecke der Geschäftsgründung, einen Kredit aufnehmen, zu dessen Besicherung das übertragene Haus herangezogen wird. Da das im Grundbuch eingetragene Wohn- oder Nießbrauchsrecht einen "kapitalisierten" Wert darstelle, der den Forderungen der finanzierenden Bank im Falle einer notwendig werdenden Zwangsversteigerung vorangehe, werde von der finanzierenden Bank in aller Regel verlangt, dass der Berechtigte des Wohn- und Nießbrauchsrechts mit seinem Recht hinter die einzutragende Grundschuld oder Hypothek zurücktrete und dieser den Vorrang einräume.
Kann der Sohn sodann eines Tages den Kredit nicht mehr bedienen und es kommt zu einer Zwangsversteigerung, so Gieseler, sind "Haus und Hof" oft verloren. Da bei Zwangsversteigerungen häufig nur ein Bruchteil des tatsächlichen Immobilienwertes erzielt werde, können die Berechtigten in der Regel auch nicht mehr mit einer finanziellen Entschädigung in Geld für das verlorene Wohn- oder Nießbrauchsrecht rechnen. In der Regel werde der Versteigerungserlös von der fälligen Hauptforderung und den aufgelaufenen Zins und Zinseszinsen sowie der weiteren Kosten völlig aufgefressen.