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Mietrechtliche Auseinandersetzungen wie die nachstehend genannten landen häufig vor Gericht.
Kündigung ohne Zahlungsklage
Die Kündigung eines Mietverhältnisses wegen eines Zahlungsrückstands mit Beträgen, um die der Vermieter die Betriebskostenvorauszahlungen einseitig erhöht hat, setzt nicht voraus, dass der Mieter zuvor im Wege der Zahlungsklage in Anspruch genommen worden ist. Das belegt ein konkreter Fall, bei dem die Klägerin Mieterin einer Wohnung ist. Der Mietzins setzte sich aus einer Grundmiete zuzüglich Betriebskostenvorauszahlungen und Vorauszahlungen für die Heiz- und Warmwasserkosten zusammen.
Aufgrund aufgelaufener Rückstände kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos. Ein Kündigungsgrund war allerdings nur dann gegeben, wenn man die Erhöhungsbeträge der Betriebskostenvorauszahlungen berücksichtigte. Die klagende Mieterin hatte den Vermieter auf Zahlung von Schadenersatz wegen mehrerer Mängel in Anspruch genommen. Dieser hatte im Wege der Widerklage unter anderem Zahlung von Mietrückständen und Räumung und Herausgabe der Wohnung verlangt.
Der Widerklage ist weitgehend stattgegeben worden, insbesondere ist die Klägerin zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt worden, so die Arag-Experten. Zur Begründung hat der Bundesgerichtshof (BGH) ausgeführt, dass die Kündigung nicht deshalb ausgeschlossen ist, weil sich der Mietrückstand teilweise aus Mieterhöhungen wegen der Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen errechnet. Ob die Erhöhung rechtens war, könne im Rahmen des Räumungsprozesses geprüft werden. Der Mieter sei dadurch hinreichend geschützt (BGH, Az.: VIII ZR 1/11).
Vermieter muss reagieren
Ein Vermieter muss auf verspätete Mietzinszahlungen zügig reagieren. In einem konkreten Fall hatte eine Mieterin im Jahre 2011 die Miete mehrfach verspätet gezahlt. Die Vermieterin mahnte sie im November 2011 ab. Nachdem die Dezembermiete wiederum unpünktlich überwiesen wurde, kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis - allerdings erst Mitte März 2012.
Gegen diese Kündigung wehrte sich die Mieterin - letztendlich auch mit Erfolg! Die Richter entschieden, dass die Kündigung unwirksam war, weil sie zu spät ausgesprochen wurde. Der Vermieter darf mit einer Kündigung nicht zu lange warten, wenn ein Mieter nicht auf eine Abmahnung reagiert, erläutern ARAG Experten (AG Berlin Tempelhof-Kreuzberg, Az.: 8 C 192/12).